
Bostadsrättens indirekta nettoskuld
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Tillsynsärendet i korthet
Anmälare i ärendet var köpare av en fastighet. Kritiken gick i huvudsak ut på att mäklaren lämnade ut anbudsförteckningen först efter påtryckning (anm. mellan kontrakt och tillträde). Vid kontakter med budgivare visade det sig att ”budet som låg under deras vinnande bud hade dragits tillbaka”. Köparna ansåg att de därmed inte fått någon möjlighet att återgå till sitt näst högsta bud vilket ska ha medfört en ekonomisk förlust om 250 000 kr.
Mäklaren har enligt beslutet bland annat anfört att buden redovisats i anbudsförteckningen på ett korrekt sätt, att det inte finns någon skyldighet för en mäklare att redovisa återtagna bud, att mäklaren inte fått någon fråga om budgivningen och att det får anses ligga i sakens natur att bud inte ligger fast eller har någon rättslig innebörd eftersom bud inte är bindande. En köpare kan därför aldrig utgå från att övriga spekulanter står kvar vid bud som noterats i förteckningen.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Fastighetsmäklarinspektionens beslut utgår från mäklarens skyldigheter enligt 8 § fastighetsmäklarlagen om god fastighetsmäklarsed och den allmänna omsorgsplikten. Inspektionen anser att mäklaren ”borde ha upplyst kvarvarande budgivare om att hon fått kännedom om att det näst högsta budet hade dragits tillbaka”. Genom att underlåta detta har mäklaren inte uppfyllt sin omsorgsplikt mot köparna.
Läs hela beslutet här.
Fastighetsmäklarinspektionens information om budgivning
På Fastighetsmäklarinspektionens webbplats finns två dokument om budgivning; ett till konsumenter och ett till fastighetsmäklare. Slutsatserna i informationen till den som medverkar i en budgivning ser ut så här:
Kort om budgivningen
Vem som helst kan ge ett bud – skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med villkor.
En spekulant kan inte räkna med att få information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider.
En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter.
Efter försäljningen har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet har sålts till någon annan.
Informationen till fastighetsmäklare om budgivning tar i första hand upp mäklarens skyldigheter i förhållande till uppdragsgivaren. I rekommendationen framhålls vikten av att framhålla att ett köp är bindande först då båda parter undertecknat köpekontraktet.
Nya frågor
Av beslutet framgår inte hur kravet på mäklaren om att lämna information om ”återtagna bud” förhåller sig till andra bestämmelser i fastighetsmäklarlagen:
- mäklarens skyldighet att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen (8 § andra stycket),
- uppdragsgivarens möjlighet att ge direktiv till mäklaren om hur en eventuell budgivning ska genomföras (16 § första stycket),
- mäklarens upplysningsplikt om uppdragsgivarens instruktioner (16 § första stycket), och
- kravet på mäklarens uppgifter om bud i den anbudsförteckning som ska överlämnas när förmedlingsuppdraget slutförts, dvs. normalt vid tillträdet (20 §).
Det är vidare oklart vilka som omfattas av begreppet ”kvarvarande budgivare” och när informationen ska lämnas.
En närliggande fråga är om mäklaren kan ha en skyldighet att återkomma till spekulanter som visat intresse för att låta dem bjuda över ett högsta bud – även då uppdragsgivaren förklarat sig beredd att sälja. Detta är en situation som kan uppkomma vid kontraktsskrivning i samband med så kallade förhandsvisningar. Det förekommer att spekulanter, som inte fått chans att få lägga ett högre bud, reagerar starkt och riktar sin kritik mot mäklaren. Mäklaren bör därför inhämta och notera uppdragsgivarens uttryckliga anvisningar om att t.ex. en planerad visning ska ställas in och att ytterligare kontak-ter inte ska tas med övriga spekulanter.
Läs mer i tidigare artikel här
Lagens förarbeten
Mäklaren har en upplysningsskyldighet om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Informationen omfattar bland annat hur en eventuell budgivning ska gå till och ska vara så fullständig som möjligt. Säljaren kan när som helst ändra sina instruktioner. En mäklare ska då om möjligt informera köpare om att planerna för försäljningen ändrats (se prop. 2010/11:15 s 55 f).
Kommentar
Skriftlighetskravet vid köp av fastigheter och bostadsrätter leder till utgångspunkten att budgivning inte är bindande. Bud är normalt i högsta grad en färskvara. Ett bud kan dessutom vara förenat med uttryckliga eller underförstådda villkor. Det gör att mäklarens information om bud aldrig kan uppfattas som en redovisning av faktiska förhållanden – det gäller för övrigt även ett besked om ”återtagna bud”!
Mäklare bör framhålla fördelarna med en transparent budgivning. Om uppdragsgivaren ger sitt samtycke kan mäklaren lämna relevant information om bud till de spekulanter som visat intresse. Det aktuella tillsynsärendet är ett tydligt ett exempel på att mäklarens hantering av budgivningen kan vara avgörande för förtroendet för förmedlingstjänsten.
Beslutet är överklagat. Det kommer därför att finnas anledning att återkomma i ärendet.
Annika Ahlberg
Förbundsjurist
/ Bransch 16 november 2023 Konsumentverket och Fastighetsmäklarinspektionen ges i uppdrag att lämna förslag på hur Fastighetsmäklarinspektionens uppgifter kan överföras till och inordnas…
/ Juridik 1 november 2023 Som vi tidigare har informerat om inledde Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, under sommaren en så kallad tematisk tillsyn avseende en fastighetsmäklares…
/ Bransch 21 september 2023 Den 20 september presenterades statsbudgeten för 2024. I stort sett allt som gällde bostadsmarknad och byggsektorn hade kommunicerats redan innan, men för…
/ Bransch 22 september 2022 Nyligen informerade Fastighetsmäklarinspektionen om att de övergångsregler, för den som vill ansöka om återregistrering, som gällt sedan den 1 januari 2022…
/ Bransch 16 juni 2022 Efter att under 2020 och 2021 fått ständiga rapporter om ett ökat antal anmälningar mot fastighetsmäklare har det totala antalet anmälningar under första…
/ Juridik 10 februari 2022 Fastighetsmäklarinspektionen har i flera ärenden varnat mäklare som vid förmedling av objekt i en bostadsrättsförening, inte har upplyst tilltänkta köpare om…
/ Juridik 27 januari 2022 I ett mål gällande en på senare tid hett omdebatterad fråga, den om en fastighetsmäklares ansvar för uppgifter som härrör från en uppdragsgivare, har vi nu sett…
/ Juridik 4 november 2021 I vårt förra nyhetsbrev informerade vi om verksamheten kring registrering av fastighetsmäklarföretag och de oklarheter som fortfarande råder kring vilka företag…
/ Bransch 21 oktober 2021 Hur går det egentligen med registreringen av företag? Hur ser man på fastighetsmäklarnas förutsättningar att hantera penningtvättsfrågorna och varför är…
/ Bransch 20 maj 2021 I maj 2020 inledde Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) en så kallad tematisk granskning av pris i marknadsföring. Nu, ett år senare, är granskningen klar. Av de…
/ Bransch / Press/Opinion 22 april 2021 Remissperioden för FMI:s förslag till nya utbildningskrav för fastighetsmäklare är nu över. Mäklarsamfundet har tagit del av samtliga remissvar och kan nu…
/ Juridik 28 januari 2021 En vanlig fråga till juristerna på Mäklarsamfundet är hur antalet rum ska redovisas på ett korrekt sätt vid marknadsföringen av en bostad. Det har nyligen…
/ Medlem 5 mars 2020 Fastighetsmäklarinspektionen har genomfört några mindre ändringar i penningtvättsföreskrifterna. Ändringarna, som trädde i kraft den 1 mars 2020, innebär bland…
/ Medlem 20 februari 2020 Som vi tidigare har informerat om utför Arbetsmiljöverket för närvarande en inspektionsinsats som riktar sig mot företag i fastighetsmäklarbranschen. Liknande…
/ Juridik 19 september 2019 I ett beslut från 2017 varnade Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, en fastighetsmäklare för att denne i samband med en kontraktsskrivning inte upplyste köparen…
/ Juridik 22 augusti 2019 Fastighetsmäklarinspektionen har utfärdat nya föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Föreskrifterna trädde i kraft den 1…
/ Juridik 20 juni 2018 Det är många gånger oklokt att fastighetsmäklaren söker hantera ett tillsynsärende vid Fastighetsmäklarinspektionen själv.
/ Juridik 5 april 2018 Mäklaren blev anmäld av köparna av en fastighet som riktade kritik mot utformningen av en besiktningsklausul, närmare bestämt tidsfristen i klausulen.
/ Juridik 22 mars 2018 Ett mer vanligt förekommande inslag i en fastighetsmäklares vardag är marknadsföring av den egna mäklartjänsten efter det att förmedlingen lett till ett…
/ Bransch 8 mars 2018 ”År 2017 var en mycket omvälvande period för Fastighetsmäklarinspektionen. Året präglades framför allt av lokaliseringen av myndigheten från Stockholm till…
/ Bransch 1 mars 2018 Regeringen har tillsatt Gunilla Paulsson Lindberg som ny direktör och chef för Fastighetsmäklarinspektionen från och med den 15 mars 2018 till och med den 31…
/ Medlem 18 december 2017 Regeringen har beslutat om ett antal förändringar som rör den årliga avgiften till Fastighetsmäklarinspektionen för dig som är registrerad fastighetsmäklare.…
/ Bransch 30 november 2017 I september förra året beslutade regeringen att Fastighetsmäklarinspektionen skulle omlokaliseras till Karlstad under 2017. Från och med den 1 december 2017 har…
/ Bransch 21 september 2017 Regeringen har fattat beslut om en proposition som innehåller förslag om vissa ändringar i fastighetsmäklarlagen. Ändringarna innebär att ett…
/ Bransch 8 juni 2017 Betala årsavgiften senast den 15 mars 2018
/ Bransch 2 mars 2017 Efter att det stod klart att Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) flyttar från Stockholm till Karlstad har tretton av de arton anställda på myndigheten valt att…
/ Juridik 27 oktober 2016 FMI meddelar fastighetsmäklare en erinran för uppgift i objektsbeskrivningen avseende gemensamhetsanläggning som inte uppfyller kravet.
/ Juridik 13 oktober 2016 En mäklare blev anmäld av en förrättningslantmätare som handlade en avstyckning. I köpekontraktet hade lantmätaren upptäckt att det stod fel…
/ Bransch 20 september 2016 När regeringen idag presenterar budgeten för 2017 föreslås en ökning av Fastighetsmäklarinspektionens anslag för 2017, och ytterligare ökningar fram till 2020.…
/ Juridik 16 juni 2016 En mäklare har meddelats en varning av Fastighetsmäklarinspektionen för att mäklaren inte anmält till inspektionen att en närstående köpt en fastighet som…
/ Juridik 2 juni 2016 FMI har nyligen avgjort ett tillsynsärende där man prövat mäklarens agerande i anledning av ett beslut från ARN. I beslutet från ARN rekommenderades mäklaren…
/ Juridik 10 mars 2016 Under hösten 2015 genomförde Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) en tematisk tillsyn om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.…
/ Juridik 14 januari 2016 Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) avregistrerar automatiskt den som inte betalat årsavgift, inte har gällande försäkring eller i övrigt inte uppfyller de…
/ Juridik 25 juni 2015 Flera fastighetsmäklare har fått föreläggande från FMI gällande deras hantering av kundkännedom och penningtvätt. Se över dina rutiner även om du inte fått ett…
/ Juridik 14 oktober 2013 I en anmälan till FMI påstods att mäklaren hade agerat olämpligt genom att ett en bild i mäklarens reklamblad kunde uppfattas som att ett annat hus än det…
/ Juridik 16 maj 2013 Vid disciplinnämndens senaste sammanträde beslutades om en avregistrering, tio varningar, fyra erinran samt sex avskrivningar. De beslutade varningarna rörde…