Emil Cargill-Ek
Nyhet Juridik 16 maj 2019

Det här bör du tänka på vid användandet av provisionstrappa

Att använda en så kallad provisionstrappa som ersättningsmodell är ett populärt alternativ till den traditionella raka provisionen. Om den används på rätt sätt kan provisionstrappan medföra både ett för säljaren högre försäljningspris och en högre provision för mäklaren. Det finns emellertid några saker att tänka på vid användningen av provisionstrappan. FRN har i ett beslut redogjort för förutsättningarna för att använda provisionstrappa.

Enligt 23 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklarens ersättning utgå i form av provision, dvs. efter en viss procent på köpeskillingen, om inget annat har avtalats. Av bestämmelsen följer att parterna har möjlighet att komma överens om andra ersättningsformer, t.ex. en fast avgift. I konsumentförhållanden är emellertid avtalsfriheten begränsad genom de krav som god fastighetsmäklarsed ställer.

Ett trappbaserat arvode, så kallad provisionstrappa innebär att mäklarens provision blir högre ju högre försäljningspriset blir. Vanligtvis kommer mäklaren och säljaren överens om en brytpunkt och att mäklaren får en markant högre procent av den del av priset som överstiger brytpunkten. Provisionstrappan brukar motiveras med att mäklaren sporras till att lägga ner mer arbete på att få ett högre slutpris. Att använda en provisionstrappa som ersättningsmodell är ett populärt alternativ till den traditionella raka provisionen. Om den används på rätt sätt kan provisionstrappan medföra både ett för säljaren högre försäljningspris och en högre provision för mäklaren.

En nackdel med provisionstrappan är att mäklaren även får ett incitament att vilseleda säljaren om det förväntade marknadsvärdet och sätta en förhållandevis låg brytpunkt. FRN har i ett nyligen avgjort ärende om nedsättning av provision (FRN 2/19 från den 11 april 2019) redogjort för förutsättningarna för att en provisionstrappa ska få användas i ett förmedlingsuppdrag. Enligt uppdragsavtalet skulle mäklaren erhålla 1,15 procent i provision på en köpeskilling upp till 6 000 000 kr och tio procent på den eventuella del av köpeskillingen som översteg 6 000 000 kr. Bostadsrätten såldes för 6 610 000 kr vilket gav en provision på 130 000 kr (69 000 + 61 000 kr). Om provisionen hade beräknats enbart på en rak procentsats hade provisionen blivit 76 015 kr. Säljarna yrkade att mäklaren skulle betala tillbaka 40 000 kr av provisionen på grund av att mäklaren hade värderat bostadsrätten för lågt och vilselett dem med sin provisionstrappa.

FRN anger i sitt beslut att det finns skäl att behandla provisionstrappor restriktivt, särskilt eftersom mäklaren i regel har ett kunskapsövertag över säljaren. I svensk rätt är provisionstrappor inte förbjudna (vilket de är i t.ex. Norge), men Fastighetsmäklarinspektionen har ansett att en provisionstrappa endast är acceptabel under förutsättning att brytpunkten där den högre prisnivån börjar gälla läggs på en nivå som motsvarar det förväntade marknadsvärdet, se FMI 4-780-02. FRN gör samma bedömning, men med följande reservation: om uppdragsgivaren före uppdragsavtalets ingående får korrekt information om det bedömda marknadsvärdet, är det tillåtet att låta brytpunkten för provisionstrappan börja under detta värde. I sådant fall har uppdragsgivaren nämligen möjlighet att själv bedöma vilken effekt på provisionen som trappan kan komma att få.
I det aktuella ärendet kunde inte säljarna visa att bostadsrättens marknadsvärde, alltså det mest sannolika priset vid en försäljning vid tidpunkten för uppdragsavtalets ingående, översteg 6 000 000 kr. FRN ansåg därför inte att säljarna hade rätt till någon nedsättning av provisionen.

Mäklarsamfundet instämmer i FRN:s bedömning och anser att provisionstrappan är ett bra alternativ till den traditionella provisionen med en rak procentsats, så länge den används på rätt sätt. Det är viktigt att mäklaren lämnar korrekt information om marknadsvärdet på försäljningsobjektet till uppdragsgivarna före uppdragsavtalets ingående, så att inte uppdragsgivaren blir vilseledd. Rätt använd kan provisionstrappan leda till att både mäklaren och uppdragsgivaren blir ännu nöjdare.  
FRN:s beslut kan du läsa här.

Emil Cargill-Ek
Bitr. förbundsjurist