Köparens betalning av handpenningen, en nödvändig förutsättning för rätten till provision?

Högsta domstolen slog i ett avgörande 1986 fast att om det i ett köpekontrakt finns ett villkor om att ett köpebrev ska utfärdas, har fastighetsmäklare som utgångspunkt inte rätt till provision om inte köparen betalar köpeskillingen. Det är sedan länge cementerad praxis att fastighetsmäklare inte har rätt till provision om ett svävarvillkor inte uppfylls. Att mäklarens rätt till provision skyddas när kontraktet blivit bindande, men köparen ändå inte betalar, har man försökt råda bot på genom att fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren i uppdragsavtalet överenskommer att fastighetsmäklaren ska vara berättigad till provision trots att köparen inte erlägger köpeskillingen.

I anledning av domen genomförde Mäklarsamfundet ändringar i mallarna för såväl förmedlingsuppdragen som köpekontrakten redan kort tid efter domen. Detta för att det inte skulle leda till för en fastighetssäljare lika överraskande som obehagligt resultat att behöva betala provision till fastighetsmäklaren i de fall där köparen inte har betalat handpenningen.

Är det då tillåtet att på avtalsmässig väg komma överens med uppdragsgivaren om att fastighetsmäklaren ska vara berättigad till provision i en situation där köparen inte erlägger köpeskillingen? Ja, det anser Högsta domstolen. I varje fall om köparen i köpekontraktet ålagts att betala handpenning vid köpekontraktets undertecknande (eller kort tid därefter) och denna är så tilltagen att den kan antas täcka förutom annan säljarens skada även mäklarprovisionen. Det nu beskrivna är ju det absolut vanligaste.

Men vad händer nu om köparen inte erlägger handpenningen och fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren har avtalat om att rätt till provision föreligger även om köparen inte betalar köpeskillingen och denne har ålagts att betala en handpenning i köpekontraktet? Har du som fastighetsmäklare rätt till provision i den nu uppkomna situationen?

Svaret, som kan vara svårt att ta till sig, är nej. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd är av uppfattningen att det inte är tillräckligt att köparen har ålagts att betala en väl tilltagen handpenning utan köparen måste rent faktiskt ha betalat handpenningen för att fastighetsmäklaren ska ha rätt till provision. Detta, menar nämnden med hänvisning till avgörandet i Högsta domstolen, motiveras av skyddet för säljaren.

Slutsatsen är följande.

Om köparen inte rent faktiskt har betalat handpenningen är Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd av uppfattningen att fastighetsmäklaren inte är berättigad till provision. Var därför försiktiga med att framställa krav på provision i dessa situationer och tveka inte att kontakta oss på juristavdelningen om du skulle ha frågor i en sådan situation som berörs i denna artikel. 

Det är värt att i detta sammanhang nämna att rättsfallet är från 1986 och rörde en bostadsaffär som ägde rum före 1984 års fastighetsmäklarlags ikraftträdande, det vill säga före det ens fanns en fastighetsmäklarlag. I rättsfallet hänvisade domstolen till ett annat mål som den avgjort 1916. Det har gått nästan fyrtio år sedan Högsta domstolens avgörande. Fastighetsmäklarlagen har varit i kraft sedan 1984 och den har sedan dess genomgått tre revideringar. Numera torde privatpersoner som säljer bostäder ha större erfarenhet av bostadsaffärer än vad de hade på åttiotalet och frågan är om det, idag, skulle kunna leda för en fastighetssäljare lika överraskande som obehagligt resultat att behöva betala provision till fastighetsmäklaren i de fall där köparen inte har betalat handpenningen? Det är inte omöjligt att en domstol skulle komma till ett annat domslut än det i 1986 års rättsfall avseende mäklarens rätt till provision när handpenningen inte har betalats om saken prövades idag. Svaret tarvar dock en ny domstolsprövning. 

Diego Ortíz del Gaiso
Förbundsjurist Mäklarsamfundet