Mäklare får behålla provision på halv miljon

Hösten 2014 fick en mäklare i uppdrag att förmedla en fastighet tillhörande ett aktiebolag i ekonomisk knipa. Det hade gått så långt att fastigheten var utmätt för skulder till olika banker. Eftersom fastigheten var utmätt tog mäklaren kontakt med fordringsägarna och säkerställde att de skulle släppa sin panträtt förutsatt att fastigheten såldes för ett visst belopp.

Efter annonsering fick mäklaren ett bud på 17 000 000 kr vilket accepterades av säljaren och fordringsägarna. Då fastigheten var utmätt deponerades handpenningen om 1 700 000 kr hos fastighetsmäklaren, och tanken var att handpenningen skulle vara deponerad fram till tillträdesdagen.

Innan fastigheten hade tillträtts uppstod det tvist om boarean. Köparen menade att fastigheten var avsevärt mindre än vad som uppgivits och att köparen därför hade rätt till ett prisavdrag på 3 000 000 kr. Under pågående tvist mellan köpare och säljare fick mäklaren plötsligt en skriftlig uppsägning från säljaren. I uppsägningen begärde säljaren även att handpenningen skulle återbetalas till köparen. Mäklaren blev något förvånad och ringde upp säljaren. Vid telefonsamtalet berättade säljaren att han var under press från köparen att säga upp uppdraget och begära utbetalning av handpenningen. Enligt säljaren hade köparen sagt att han skulle sätta bolaget i konkurs om han inte fick som han ville. Säljaren gaskade dock upp sig och meddelade att uppdraget skulle fortsätta och att handpenningen skulle stå kvar på klientmedelskontot.

När det väl var dags för tillträde vägrade köparen att tillträda om han inte fick prisavdrag, detta ledde till att säljaren hävde köpet varpå köparen stämde säljaren på bättre rätt till fastigheten.

Kort därefter gick köparen från ord till handling och begärde säljaren i konkurs. Köparen hade dessförinnan köpt vissa av säljarens skulder vilket gjorde det möjligt att göra detta. I samband med att säljaren försattes i konkurs utsåg tingsrätten en konkursförvaltare med uppdrag att utreda konkursboet och sälja tillgångarna.

Efter segslitna förhandlingar mellan köparen och konkursförvaltaren träffades ett förlikningsavtal med innebörden att konkursboet skulle sälja fastigheten till köparen, köpeskillingen skulle dock höjas från 17 000 000 kr till 19 500 000 kr. Enligt förlikningsavtalet skulle dessutom den tidigare deponerade handpenningen om 1 700 000 kr utgöra delbetalning vid köparens förvärv av fastigheten från konkursboet. Förlikningsavtalet innehöll även en paragraf där det framgick att parterna skulle begära redovisning av handpenningen från mäklaren med avdrag för provision. 

Under hela tiden som förhandlingarna mellan köparen och konkursboet pågick hölls handpenningen kvar i deposition på mäklarens klientmedelskonto.    

Eftersom handpenningen var deponerad hos mäklaren hade konkursförvaltarens biträdande jurist en dialog med mäklaren i anledning av handpenningen och provisionen. Konkursboet framförde önskemål om att mäklaren skulle gå ner i provision i anledning av tvisten om boarean. Mäklaren påpekade då att denne inte orsakat eller på annat sätt kunde lastas för tvisten mellan köparen och säljaren och krävde därför full provision. Mäklaren betalade även sedermera ut handpenningen till konkursboet med avdrag för provisionen.

Efter att mäklaren redovisat handpenningen till konkursboet begav sig mäklaren utomlands, under utlandsvistelsen stämde köparen mäklaren och krävde att mäklaren skulle redovisa hela handpenningen inklusive provision till honom. Som grund för kravet anförde köparen att mäklaren inte hade haft rätt att göra avdrag för provision eftersom säljaren gått i konkurs. Trots att mäklaren hade ordnat eftersändning av sin post fick mäklaren inte del av den utfärdade stämningen som skickades ut per post. Eftersom mäklaren aldrig hördes av utfärdades en så kallad kungörelsedelgivning som då den inte heller hörsammandes, ledde till att tingsrätten till slut meddelade tredskodom med bifall av köparens talan.

När mäklaren fick kännedom om att tredskodom meddelats sökte denne biträde varpå tredskodomen återvanns och efter två ansökningar meddelade dessutom tingsrätten inhibition av tredskodomen. Innan tredskodomen hann inhiberas (dvs. stoppas) hann kronofogdemyndigheten dock mäta ut en ansenlig summa pengar av mäklarens privata tillgångar.

Efter en tvist som varat i drygt två år har hovrätten nu meddelat dom i målet. I domen slår hovrätten fast att handpenningen om 1 700 000 kr utgjort delbetalning vid köparens köp från konkursboet och eftersom handpenningen utgjort delbetalning kan köparen inte ha någon fordran på mäklaren. Hovrätten slår även fast att det bara är säljaren, eller som i detta fall, säljarens konkursbo, som kan ha synpunkter på rätten till provision. Hovrätten konstaterar dessutom att det faktum att konkursförvaltarens biträdande jurist förhandlat med mäklaren om provisionen, samt att konkursförvaltaren i sin kostnadsräkning till tingsrätten skrivit att konkursboet valt att inte gå vidare med frågan om mäklarens rätt till provision, innebär att konkursboet accepterat mäklarens rätt till provision. 

Förutsatt att hovrättens dom vinner laga kraft kan mäklaren snart lägga affären bakom sig. Även om detta fall i någon mån är unikt kan det vara bra att känna till att du som mäklare faktiskt kan hamna i helt osannolika situationer. Om du drabbas av juridiska problem, om än aldrig så små tänk då på att lyfta på luren och kontakta oss på Mäklarsamfundet Juridik. Ett samtal på 10 minuter kostar inget, och omfattas du av Mäklarsamfundets gemensamma försäkringsgrundpaket har du dessutom en förmånlig rättsskydds- och ansvarsförsäkring genom ditt medlemskap.

För den som vill ta del av domen är målnumret T 600-17.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist