Diego Ortíz del Gaiso
Nyhet Juridik 2 december 2021

Nytt FRN-beslut om rätt till provision

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) prövar inte bara kundernas skadeståndsanspråk mot mäklare och begäran om nedsättning av provision, utan även tvister mellan mäklare angående konkurrerande provisionsanspråk. Det vanliga är att det endast är en provision som ska betalas och att nämnden avgör hur den provisionen ska fördelas mellan fastighetsmäklarna. I nämndens avgörande 22/21 var omständigheterna emellertid annorlunda.

En uppdragsgivare hävde ett uppdragsavtal som löpte med ensamrätt och därefter ingick hen ett ensamrättsuppdrag med Mäklare 2. I det andra uppdragsavtalet undantogs inte Mäklare 1s anvisade spekulanter från ensamrätten. Bostaden kom sedan att säljas under båda mäklarnas ensamrättstid. Mäklare 2 erhöll full provision från uppdragsgivaren. Istället för att kräva sin forne uppdragsgivare på provision, vände sig Mäklare 1 till FRN och begärde att nämnden skulle pröva det som en tvist om konkurrerande provisionsanspråk.

Eftersom försäljningen hade skett under Mäklare 1s ensamrättstid, inledde FRN med att slå fast att denne hade kunnat rikta sitt provisionskrav mot den forne uppdragsgivaren och att utgångspunkten då hade varit att hen hade ägt rätt till full provision. Uppdragsgivaren hade visserligen kunnat bestrida kravet och göra gällande att hen på grund av Mäklare 1s avtalsbrott hade rätt att häva eller att provisionen åtminstone skulle nedsättas. 

Men enligt god fastighetsmäklarsed ska en säljare som är konsument inte behöva betala dubbla provisioner. FRN menar dock att detta inte ska gälla om en uppdragsgivare häver uppdragsavtalet under ensamrätten och engagerar en annan mäklare som lyckas förmedla bostaden under Mäklare 1s ensamrättstid. Vad gäller då? Jo, FRN menar att uppdragsgivaren i sådana fall häver på egen risk och att denne vid en obefogad hävning då kan bli skyldig att betala dubbla provisioner. I detta fall hade uppdragsgivaren, som dessutom var företrädd av en advokat, kunnat vänta en vecka till dess att Mäklare 1s ensamrättstid löpt ut varför någon anledning att skydda uppdragsgivaren alltså inte förelåg enligt FRN. Mäklare 1 vände sig till FRN för att få det prövat som en tvist om konkurrerande anspråk på provision.
 
Hur löste FRN ärendet?

FRN inledde sin bedömning i fallet med att redovisa hur de tvister som rör konkurrerande provisionsanspråk hanteras av FRN i normala fall. Detta fall är emellertid annorlunda och FRN gick därför vidare och redogjorde för tre olika möjliga lösningar.

Den första lösningen tog avstamp i god fastighetsmäklarsed. En mäklare får ju som bekant inte ingå ett förmedlingsuppdrag under en annan mäklares ensamrättstid eftersom det medför en risk för att uppdragsgivaren kan komma att krävas på dubbla provisioner. FRN kom därför fram till att Mäklare 2 inte borde ha ingått uppdraget utan att dessförinnan ha försäkrat sig om att Mäklare 1 avstått från sin ensamrätt. Enligt FRN:s förmenande borde heller inte Mäklare 2 särskilt ha förhöjt risken för att uppdragsgivaren skulle behöva betala dubbla provisioner genom att ingå ett uppdragsavtal utan att ha undantagit Mäklare 1s anvisade spekulanter från sin ensamrätt. För att få genomslagskraft för dessa regler så att mäklare inte begår de fel som Mäklare 2 befanns ha gjort, menade FRN att det kunde ses som lämpligt att frånkänna denne all rätt till provision. Det som talade emot den lösningen var att uppdragsgivaren hävt avtalet på egen risk. Ytterligare omständigheter som spelade roll var att uppdragsgivaren inte hävde uppdragsavtalet på Mäklare 2s inrådan och att uppdragsgivaren var biträdd av en advokat.

Den andra lösningen som togs upp som en möjlighet var att avgöra tvisten som i ”vanliga” ärenden om konkurrerande provisionsanspråk och göra en bedömning avseende vem av mäklarna som kunde anses ha bidragit mest till att det blev en bostadsaffär och sedan fördela provisionen i paritet med den bedömningen. Utan att närmare gå in på varför man avfärdade denna lösning gick FRN vidare och redogjorde för den tredje möjligheten; den som FRN slutligen valde, nämligen att tillerkänna Mäklare 2 hela provisionen.

FRN valde den tredje lösningen eftersom det, enligt nämnden inte fanns skäl att skydda uppdragsgivaren från risken att behöva betala dubbla provisioner. I de fall Mäklare 1 kan rikta krav mot en säljare avseende hela provisionen (alltså i en situation där säljaren bär risken för sin obefogade hävning), ska Mäklare 2 inte löpa risken att behöva dela provisionen med den första mäklaren. En innebörd av FRN:s lösning som nämndes i beslutet är att det kan bli föremål för en domstolsprövning om uppdragsgivaren ägt rätt att häva uppdragsavtalet eller om så inte skulle vara fallet, om det finns grund för nedsättning av provision. FRN avslutade med att nämna att det inte förelåg någon faktisk konkurrenssituation mellan mäklarna och att Mäklare 2 därför hade rätt till hela den provision som hen erhållit. Mäklare 1 då? Ja, hen hänvisades till att kräva uppdragsgivaren på provision.

Avslutningsvis tar jag tillfället i akt och lämnar er med följande medskick.

Ta alltid hänsyn till andra mäklares ensamrättsuppdrag och – om du är Mäklare 2 - tillse att undanta Mäklare 1s anvisade spekulanter från din ensamrätt.

Diego Ortíz del Gaiso
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet