Är muntliga överenskommelser om nedsättning av köpeskillingen bindande eller inte?

Ett inte allt för ovanligt scenario är att köpare och säljare muntligen kommer överens om att sänka köpeskillingen efter det att avtalet är underskrivet. Vanligen sker förhandlingen om att sänka köpeskillingen genom kontakter med ansvarig fastighetsmäklare, och när parterna är överens dokumenterar fastighetsmäklaren överenskommelsen i ett skriftligt tilläggsavtal.

Det händer dock att säljare ångrar sig och inte längre vill gå med på att sänka köpeskillingen, det vanligaste argumentet från säljarens sida är att de inte är bundna av den muntliga överenskommelsen som träffats med köparen. Om säljaren ångrar sig och inte längre vill stå fast vid överenskommelsen om att sänka köpeskillingen är det viktigt att du som fastighetsmäklare informerar parterna om rättsläget.

Rent juridiskt är nämligen en muntlig överenskommelse om att sänka köpeskillingen bindande mellan parterna.

Förutsatt att skriftlighetskravet i jordabalken och bostadsrättslagen är uppfyllt kan köpare och säljare träffa muntliga överenskommelser om villkoren för köpet.

När det gäller ett fastighetsköp kan parterna dock inte avtala muntligt om vad som helst, vissa villkor måste nämligen finnas med i köpekontraktet för att överhuvudtaget vara giltiga, detta framgår av jordabalken 4 kap 3 §. Ett av de villkor som måste finnas med i köpekontraktet för att vara giltigt är svävarvillkor. Köpare och säljare kan alltså inte göra köpet svävande genom villkor i ett tilläggsavtal. Det går alltså inte att ”komplettera” med en öppen besiktningsklausul i ett tilläggsavtal.

Med tanke på att jordabalkens 4 kap 3 § inte innehåller någon begränsning avseende justeringar av köpeskillingen kan parterna träffa en muntlig överenskommelse om justering av köpeskillingen. Eftersom ett muntligt avtal blir giltigt i och med att avtalet ingås blir en muntlig överenskommelse om sänkning av köpeskillingen bindande när överenskommelsen träffas.

Sammanfattningsvis är alltså muntliga överenskommelser om nedsättning av köpeskillingen bindande mellan parterna. Avslutningsvis kan jag även nämna att en muntlig hävningsförklaring kan göras gällande av motparten. Om en köpare lämnar en muntlig hävningsförklaring i affekt över ett repigt parkettgolv kan detta få stora konsekvenser för köparen. Om köparen häver utan att det finns skäl för hävning kan köparen drabbas av skadeståndsansvar. 

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist
Mäklarsamfundet