Köpekontraktet – den grundläggande köpehandlingen

Genom köpekontrakt överlät säljaren fast egendom till köparna. I kontraktet angavs att köpet omfattade del av fastigheten enligt bifogad planskiss. En så kallad utäga till fastigheten skulle således inte ingå i köpet. Säljaren hade tidigare ansökt hos Lantmäteriet om att denna utäga skulle avstyckas och ärendet var fortfarande aktuellt.

Parterna upprättade sedan ett köpebrev där det angavs att köpeskillingen var helt betald och där hela fastigheten upptogs som köpeobjekt. Med stöd av köpebrevet fick köparna också lagfart på hela fastigheten. Köparna återkallade även det pågående ärendet om avstyckning av utägan hos Lantmäteriet.

Eftersom parterna inte kunde enas om huruvida köpet omfattade även utägan, väckte säljaren talan om bättre rätt till marken.

HD konstaterar nu att om det i köpekontraktet föreskrivs att ett köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvet gjorts beroende av att köpeskillingen har betalats. Detta eftersom köparen då inte kan få full lagfart endast med stöd av köpekontraktet.

Avtalstolkning syftar i första hand till att försöka utröna vad parterna gemensamt avsett med avtalet. Vid motstridiga uppgifter i köpehandlingar för fast egendom måste hänsyn tas till de dubbla köpehandlingarnas funktion och rättsverkan.

Köpekontraktet utgör den grundläggande köpehandlingen. Redan genom köpekontraktet träffar parterna ett bindande överlåtelseavtal och kontraktet får normalt sett ses som ett uttryck för parternas gemensamma avsikt. Vanligen innehåller köpekontraktet alla de väsentliga avtalsvillkoren, medan köpebrevet har som huvudsaklig funktion att utgöra ett avslut på köpet.

Enligt HD innebär detta att köpekontraktet som regel bör läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.

Det har inte framkommit några omständigheter som visat att parterna varit överens om att utägan skulle ingå. Endast den omständighet att utägan inte undantogs i köpebrevet, innebär inte att avtalet fått något annat innehåll än vad som framgår av köpekontraktet. HD fastställde därför att säljaren har bättre rätt till marken.

Högsta domstolens dom meddelad 5 juli 2016 mål nr T 1834-15

Louise Lundqvist
Bitr. förbundsjurist