Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 9 december 2020

Pandemin och elektroniska signaturer i mäklartjänsten

Vi får alltjämt många frågor om vad som gäller avseende formkrav för undertecknande av de avtal som förekommer inom ramen för mäklartjänsten. Antalet frågor kring just formkraven har ökat i antal i takt med att också efterfrågan på lösningar för undvikande av fysisk kontakt har ökat under den pågående Covid-19-pandemin. Digitaliseringen har tagit stora steg som en direkt följd av pandemin, inte minst ifråga om digitala möten och utbildningar på distans, varför det kan te sig förvånande att det fortfarande finns betydande begränsningar gällande digitala lösningar för ingående av avtal när det kommer till exempelvis köp eller försäljning av en bostad.

Något som eventuellt också bidrar till förvirringen är den upplevda inkonsekvensen av att vissa avtalstyper är möjliga att ingå med elektronisk underskrift, andra inte, samt att det hos en del leverantörer av elektroniska signeringstjänster ibland finns en väl optimistisk uppfattning av hur långt lagstiftningen kring elektroniska signaturer har kommit. Vi vill därför med denna skrivelse försöka klarlägga och tydliggöra vad som gäller för möjligheterna att använda elektroniska signaturer som en del av mäklartjänsten.    

Uppdrags- och depositionsavtal
Ett uppdragsavtal ska enligt fastighetsmäklarlagens bestämmelser upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Redan i förarbetena till 1995-års fastighetsmäklarlag angavs det att det låg i sakens natur att skriftlighetskravet även innefattade ett krav på att avtalet skulle undertecknas av båda parter. Kravet på undertecknande infördes uttryckligen i den nuvarande fastighetsmäklarlagen 2011. I förarbetena till den lagen framgick det att det inte var acceptabelt att ingå ett uppdragsavtal via e-post. Mot bakgrund därav är uppfattningen att ett uppdragsavtal inte kan ingås på annat sätt än med ett avtal fysiskt undertecknat av båda parter, vilket i nuläget innebär att det saknas möjlighet att underteckna ett uppdragsavtal med elektroniska signaturer. 

I likhet med vad som gäller för uppdragsavtal ska också ett depositionsavtal ska vara skriftligt och undertecknat av samtliga parter varför inte heller ett sådant avtal kan ingås med elektronisk signatur.  

I förslaget till ny fastighetsmäklarlag har det dock öppnats upp för möjligheten att ingå såväl uppdrags- som depositionsavtal med elektroniska signaturer och förutsatt att lagen träder ikraft utan ändringar i de delarna kommer elektroniskt undertecknade uppdrags- och depositionsavtal att bli verklighet inom en inte allt för avlägsen framtid, sannolikt redan till sommaren då det för närvarande är sagt att lagen ska börja gälla.       

Köpekontrakt och överlåtelseavtal
Formkraven för köpekontrakt avseende fastighet och överlåtelseavtal för bostadsrätt återfinns i jordabalkens respektive bostadsrättslagens bestämmelser. Av nämnda formkrav framgår att respektive avtal ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Formkraven för köpekontrakt och överlåtelseavtal förutsätter dessutom att avtalet ingås genom en originalhandling som undertecknas av parterna. Det är således inte möjligt att genom skannade avtal eller elektroniska signaturer åstadkomma ett bindande köp av en fastighet eller en bostadsrätt, med undantag för vad som gäller vid upplåtelse av bostadsrätt, se nedan.   

Det är viktigt att tillägga att de tämligen stränga formkraven för köpekontrakt och överlåtelseavtal gäller för den ursprungliga avtalshandlingen. När det handlar om att genom tillägg ändra eller komplettera ursprungshandlingen kan detta i regel göras relativt formlöst, genom skannade dokument, via e-post och till med muntligt även om det av många starka och goda skäl inte är att rekommendera.   

Förhands- och upplåtelseavtal för bostadsrätt
Det finns två avtalstyper som redan idag kan ingås med digitala signaturer, förhands- och upplåtelseavtal avseende bostadsrätt. I lagen om ekonomiska föreningar stadgas det att handlingar som enligt den lagen ska undertecknas kan undertecknas med hjälp av elektronisk underskrift. Lagen om ekonomiska föreningar tillämpas även på bostadsrättsföreningar varför just förhands- och upplåtelseavtal kan undertecknas med elektronisk signatur. Att det skiljer sig åt vad gäller överlåtelseavtal för bostadsrätt beror på att överlåtelseavtalet uttryckligen är undantaget från möjligheten till elektronisk underskrift.

Fullmakter
När det kommer till fullmakter finns det i avtalslagen ett krav på att en fullmakt för köp, byte och gåva av fastighet ska vara skriftlig. Utöver det finns det inte några formkrav uttryckta i lag. Även om det inte finns några lagstadgade formkrav för fullmakter avseende bostadsrätter är kravet på skriftlighet vedertaget även hos bostadsrättsföreningar, banker och fastighetsmäklare.   

Kravet på att en fullmakt ska vara skriftlig är inte detsamma som att den måste vara i original för att vara giltig. En fastighetsmäklare kan således teoretiskt sett godta en fullmakt som undertecknats på distans och skannats och skickats till fullmaktshavaren eller mäklaren. 

Men även om det inte finns något lagkrav på att en fullmakt måste finnas i original kräver Inskrivningsmyndigheten i regel att en fullmakt för köp eller förvärv av fastighet ska inges i original i samband med ansökan om lagfart. Ifråga om e-ansökan om lagfart godtas dock en elektronisk kopia på fullmakten. Därutöver kan även bostadsrättsföreningar och framförallt banker till följd av egna bestämmelser och riktlinjer kräva fullmakter i original.    

Mot bakgrund av ovan torde det inte föreligga några hinder mot att underteckna fullmakter med elektroniska signaturer men hur man från Inskrivningsmyndighetens, bostadsrättsföreningarnas och bankernas sida ställer sig till fullmakter som undertecknats med elektronisk signatur är dock oklart.  

Mäklarsamfundet framförde redan tidigt i våras förslag till regeringen om att besluta om tillfälliga lagändringar för att av såväl avtal om förmedling som de formbundna avtalen vid köp och försäljning av bostäder skulle kunna genomföras på ett smittsäkert sätt med hjälp av med elektroniska signaturer. De framförda förslagen har dock än så länge inte beaktats av regeringen varför någon tillfällig lagändring i dagsläget inte är aktuell.   

Närmast i tiden ligger därför alltjämt de föreslagna ändringarna avseende uppdrags- och depositionsavtal och det förhoppningsvis redan till sommaren.


Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet