Nyhet Juridik 4 juni 2020

Förhandsavtal ogiltigförklarat av Stockholms tingsrätt

Vi följer med spänning utvecklingen av praxis kring förhandsavtal för nyproducerade bostadsrätter och såsom tidigare har utlovats gör vi vårt bästa för att kunna informera när något nytt inträffar.

I ett färskt avgörande har Stockholms tingsrätt än en gång prövat frågan om formfel och för första gången ogiltigförklarat ett förhandsavtal på den grunden (se Stockholms tingsrätts dom i mål T-16941-18). Frågan är om avgörandet innebär en ändring av tidigare tingsrättspraxis eller kanske snarare befäster densamma.

I ett antal tingsrättsavgöranden under de senaste två åren har frågor som rör just utformningen av förhandsavtal varit föremål för prövning. I avgörandena har det varit frågorna om dröjsmål och ogiltighet till följd av formfel som tilldragit sig det största intresset. Hittills har bostadsrättsföreningarna gått vinnande ur de mål som har handlat om ogiltighet till följd av formfel medan förhandstecknarna har haft större framgång i mål rörande dröjsmål.

Den centrala frågeställningen i de avgöranden där förhandsavtalens överensstämmelse med bostadsrättslagens formkrav har prövats, har varit om det är förenligt med formkraven att ange den beräknade tidpunkten för upplåtelse som ett intervall om ett eller två kvartal. Syftet med att ange en beräknad tidpunkt för upplåtelse är bland annat att fastställa en startpunkt för en eventuell dröjsmålsberäkning. Domstolarna har i tidigare avgöranden varit av uppfattningen att det, för det fall den beräknade tidpunkten för upplåtelse anges som ett intervall, är sista dagen i intervallet som utgör startpunkten för en sådan dröjsmålsberäkning. Följaktligen har det ansetts vara förenligt med formkraven att ange den beräknade tidpunkten för upplåtelse som ett intervall.

I det nu aktuella målet hade den beräknade tidpunkten för upplåtelse angivits till ”Under 2017, dock senast tre (3) mån innan tillträdestidpunkten”. Preliminär tidpunkt för tillträde angavs i förhandsavtalet till ”Q3 - Q4 2018”. Bostadsrättsföreningen argumenterade för att skrivningen skulle tolkas så att man skulle bortse från ”dock senast”-satsen och att den beräknade tidpunkten för upplåtelse var preciserad till, som senast, 2017-års utgång. Domstolen menade att föreningens tolkning innebar att ”dock senast”-satsen skulle ha tagits in i avtalet utan att ha någon relevans vilket, enligt domstolen, inte framstod som sannolikt.

Domstolen tolkade istället skrivningen som att upplåtelse kunde komma att ske under 2017 eller när som helst efter det, förutsatt att upplåtelsen skedde senast tre månader före den preliminära tidpunkten för tillträde. Till skillnad från vad som varit fallet i tidigare tingsrättsavgöranden där formulering av den beräknade tidpunkten för upplåtelse har prövats, konstaterades det i det aktuella fallet att det inte fanns något bestämt slutdatum för när upplåtelse skulle ske. Domstolen menade vidare att syftet med att ange en beräknad tidpunkt för upplåtelse, att ha en startpunkt för dröjsmålsberäkning, satts ur spel ”då det inte har varit möjligt att beräkna eventuellt dröjsmål från Föreningens sida vilket får till följd att Föreningen enligt förhandsavtalet aldrig kan vara i dröjsmål med att upplåta lägenheten innan Föreningen har meddelat dag för tillträde.”

Till följd därav fann domstolen att förhandsavtalet inte uppfyllde bostadsrättslagens formkrav och förklarade avtalet ogiltigt.

Vilka slutsatser kan man då dra av den ovan refererade domen? Det kan konstateras att domstolen i likhet med vad som varit fallet i tidigare avgöranden ansåg det vara förenligt med bostadsrättslagens formkrav att ange den beräknade tidpunkten för upplåtelse som ett intervall. Det som skiljer det nu aktuella fallet mot tidigare avgöranden är att tidpunkten för upplåtelse även hade knutits till tidpunkten för tillträdet, som inte angivits med en specifik tidpunkt. Så, domen innebär inte någon omsvängning i förhållande till tidigare praxis, snarare tvärtom. Domstolen befäster den tidigare uppfattningen att den beräknade tidpunkten för upplåtelse kan anges som ett intervall, dock under förutsättning att det finns ett specificerat slutdatum som utgångspunkt för en dröjsmålsberäkning.

Domen har i skrivande stund inte vunnit laga kraft.

Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet