Fel i bostadsrätt vid nyproduktion

Det första du ska tänka på är att köplagen inte är aktuell vid feltvister i samband med upplåtelser, istället är det bostadsrättslagen och avtalslagen som ska tillämpas.

Den aktuella regleringen i bostadsrättslagen återfinns i 7 kap 1–2 §§.

Av 7 kap 1 § bostadsrättslagen framgår det att, om inget annat avtalats, bostadsrätten ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vad som avtalats rörande skicket framgår dels av upplåtelseavtalet och dels av objektsbeskrivningen, men även innehållet i den ekonomiska planen, eventuellt förekommande bo-faktablad, broschyrer och annat reklammaterial kan vara av betydelse vid bedömningen, liksom ändamålet med upplåtelsen. I de fall det inte går att utläsa vad som avtalats i något visst avseende måste hjälpregeln om ortstypiskt skick tillämpas.

Om bostadsrätten inte är i rätt skick på tillträdesdagen och bostadsrättsföreningen, trots tillsägelse, inte avhjälper bristen så snart som det är möjligt får förvärvaren avhjälpa bristen på bostadsrättsföreningens bekostnad. Skulle det vara så att bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål, eller om bostadsrättsföreningen inte avhjälper bristen trots påpekande, får förvärvaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. För att det ska finnas rätt till uppsägning krävs det dock att bristen är av väsentlig betydelse.

Till dess att bristen avhjälpts har förvärvaren i regel rätt till nedsättning av månadsavgiften, nedsättningens storlek beror sig helt på vilken brist det handlar om. Skulle lägenheten inte kunna användas överhuvudtaget kan nedsättning ske med hela månadsavgiften.

Det kan vara värt att notera att kriteriet ”skick” sannolikt inte kan tillämpas på avtalade uppgifter. Skulle bristen avse exempelvis avvikelse i boarea måste tvisten bedömas utifrån avtalsrättsliga bestämmelser.

Även om det finns mycket lite praxis vad gäller just avvikelser i boarea vid nyproduktion kan viss ledning hämtas från en dom från Södertörns tingsrätt, mål nr. T 4822-10. I det aktuella målet framhöll domstolen att köprättsliga regler inte var tillämpliga vid nyproduktion och tillerkände inte heller förvärvarna någon ersättning trots en avvikelse i boarea på knappt tio kvadratmeter, eftersom uppgiften om boarea i det aktuella fallet endast angivits som en cirkauppgift i upplåtelseavtalet.

Sammanfattningsvis bör du som fastighetsmäklare lämna följande råd till den köpare som anser att den nyproducerade bostadsrätten är felaktig:
 

1. Förvärvaren måste omgående reklamera bristen till bostadsrättsföreningen.
2. Förvärvaren bör ta ställning till om bristen utgörs av en avvikelse från vad som är avtalat eller om bristen avser skicket i övrigt.
3. För att förvärvaren ska kunna få ersättning enligt avtalsrättsliga principer krävs det att uppgiften är preciserad, förvärvaren måste även kunna visa att han eller hon drabbats av en ekonomisk skada (dvs. att priset påverkats). Om dessa förutsättningar är uppfyllda kan förvärvaren kräva skadestånd av bostadsrättsföreningen.
4. Om förvärvaren avser att säga upp avtalet bör förvärvaren kontakta en egen jurist för ytterligare rådgivning.

Eftersom rättsläget är något osäkert vad gäller fel i bostadsrätt vid nyproduktion är det viktigt att du är tydlig med detta, du bör alltså undvika att ge tvärsäkra besked och som alltid ska du vara opartisk. 

Fredrik Aldmo       
Förbundsjurist