Tempen på nyproduktionsmarknaden just nu

Vad kan du säga om läget på nyproduktionsmarknaden just nu? 

Kort sagt är läget hårt just nu. Vi upplever att intresset för nyproduktion är högt och att det egentligen har varit högt hela tiden, men problemet vi haft är den stora osäkerhet som råder på bostadsmarknaden rent allmänt.

Räntan har varit problematisk eftersom det inte funnits någon tydlighet i hur högt räntan kommer att nå. Därav har intressenterna därute blivit avvaktande eftersom de inte vet vad de ska förhålla sig till. Vi har även haft problem med köpklara kunder som får nej från banken då deras kalkyl inte längre går ihop till följd av ett högre ränteläge nu mot tidigare.  

Ytterligare en aspekt är att andrahandsmarknaden också varit svår. Inom nyproduktion har vi väldigt många köpare som ska sälja en befintlig bostad och är beroende av att den delen av marknaden rullar på. Dels finns en oro i att de inte ska få tillräckligt mycket betalt, och dels en oro i att bostaden inte ska hinna säljas i tid för deras tillträde. De vill inte riskera att inte kunna tillträda nyproduktionen då det kan medföra konsekvenser och väljer således att avvakta köp.

Vi börjar se en viss vändning i oron för ränta, framförallt vad det gäller projekt som ligger ett par år framåt i tiden. Nu börjar det dyka upp köpare som tror att det kan vara ett bra läge att köpa då räntan bör ha hunnit sjunka om tillträdet ligger någonstans 2025/2026. Men i mångt och mycket har vi en fortsatt oro på marknaden med låg aktivitet vad gäller säljstarter och även låga försäljningsresultat i majoriteten av projekten.

Vad säger siffrorna – kan du ta upp några nyckeltal från seminariet?

Vi samlar in data på alla nyproduktionsprojekt som säljstartar. I dagsläget i Stockholms län, Uppsala län, Skåne län och Västra Götalands län, plus några kommuner till. Tittar vi på antalet säljstartade bostäder i år kan vi konstatera att aktiviteten på marknaden är mycket låg. Vi har i år strax över 2 200 säljstartade bostäder i Stockholms län och nedan statistik gäller just Stockholms län då det var vad som togs upp under seminariet.

Ser jag till ett normalår i länet så har aktiviteten legat någonstans mellan 5 000 och 7 000 bostäder i Stockholm. Förra året hade vi vår lägsta siffra hittills på ca 4 800 bostäder, men det ser alltså ut att landa betydligt lägre än normalt. Bilden är liknande i de övriga regionerna vi tittar på.

Kikar vi på försäljning så är 34% av bostäderna som säljstartat under perioden januari 2022 – oktober 2023 sålda eller bokade i början av november 2023. Delar vi upp det på år så är 38% av bostäderna med säljstart 2022 sålda eller bokade och motsvarande siffra för säljstart 2023 är 23,4 %. Tittar vi på historiska siffror har försäljningen legat någonstans mellan 40 och 60% när vi gjort våra årssammanställningar av försäljning. Högsta siffran låg runt 60% under 2021.

När vi sammanställde försäljningen i säljstarterna 2022 under januari 2023 låg försäljningen på 30%. Alltså en ökning på 8% på cirka 10 månader. Vi gjorde en liknande koll efter första halvan av 2023 för årets säljstarter och hamnade då på samma procent som i oktober. Det har alltså sålts av bostäder i samma takt som det säljstartat under de senaste månaderna.

11,3% av bostäderna som säljstartat jan 22 – okt 23 är borttagna från marknaden. En ovanligt hög procentandel. Många av dessa har flyttats fram i tid och kommer att säljstarta igen längre fram. Vissa enstaka har lagts ner helt och vissa har blivit hyresrätter.

Försäljningen mellan olika bostadsstorlekar och mellan småhus och lägenheter ser ganska liknande ut. Det är främst ettor och bostäder med sex rum eller fler som går något sämre procentuellt, men det är inga jätteskillnader.

Om du får våga dig på en framtidsspaning – hur ser det ut med nyproduktionen framåt, särskilt under 2024?

Tittar vi på nästa år så tror jag dessvärre marknaden kommer vara ganska liknande den vi haft under det här året. Det är förstås många aspekter som spelar in, men det är svårt att se ett läge där det svänger fort just nu.

Nyproduktionsmarknaden tenderar dessutom släpa efter andrahandsmarknaden med några månader, så för vår del behöver vi först och främst se att den delen tar fart. Jag tror att ett första steg i det hela skulle vara om vi får någon form av slutligt besked kring räntan. Nu slapp vi höjning senast, men dörren hölls fortfarande öppen för framtida höjningar. Det öppnar upp för fortsatt ovisshet och slår ut lite av den positiva effekt som en oförändrad ränta skulle kunnat medföra.

Får vi ett besked som säger att Riksbanken tror att räntan nu nått sin topp och att de inte är troligt med fler höjningar tar vi bort en del av människors oro. Det blir lättare att räkna på bostadsaffären och bara det kan nog ge marknaden en liten boost på kort sikt.

Sen behöver marknaden få landa lite i det nya normala och hitta en nivå där köpare och säljare kan mötas innan det kan börja ticka igång. Jag ser framför mig att siffrorna på andrahandsmarknaden skulle kunna börja bli bättre någon gång efter sommaren nästa år. Sen kanske vi på nyproduktionssidan får känna av effekterna om ganska precis ett år.