Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 7 april 2022

Det här måste du känna till om nya reglerna

Som vi tidigare har informerat om har regeringen lagt fram en ny proposition med förslag på ändringar i bland annat bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen. De föreslagna ändringarna har sin grund dels i ett betänkande från 2017 SOU 2017:31, dels i en granskningsrapport från Riksrevisionen, RiR 2020:3. Förslagen på ändringar är bitvis ganska omfattande och kommer, såvitt kan förstås, få stor påverkan på processerna för framställning och förmedling av nyproducerade bostadsrätter. Då dessa förslag på förändringar synes ha flugit lite under radarn kan det finnas anledning att belysa de största och viktigaste förslagen till förändringar lite närmare.

Bokningsavtal blir ogiltiga

I propositionen föreslås att bokningsavtal i framtiden ska anses vara ogiltiga eller som lagförslaget uttrycker det ; ”Ett annat avtal än ett förhandsavtal vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt är ogiltigt.” Redan i 2017-års betänkande fanns ett förslag om att förbjuda boknings- eller reservationsavtal och en av anledningarna till det var att man ansåg att ingåendet av bokningsavtal riskerar att beröva en konsument det skydd som bostadsrättslagen, genom reglerna om förhandsavtal, tillhandahåller. Regeringen sluter upp bakom betänkandets slutsatser och menar att användandet av till exempel boknings- eller reservationsavtal riskerar att försvaga det skydd som är uppbyggt kring förhandsavtal och pekar särskilt på de fall då bokningsavtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal. 

Som framgår av den föreslagna lagtexten gäller förbudet sådana avtal som anger en viss lägenhet, innebärande att lägenheten ska vara konkretiserad på något sätt genom att det anges vilken storlek eller vilket läge som lägenheten ska ha. Det krävs inte att avtalet avser en lägenhet som existerar när avtalet ingås. Ett avtal som inte avser en viss lägenhet är däremot inte ogiltigt enligt den aktuella paragrafen. 

Förhandsavtal ska innehålla uppgift om bygglov

En annan ändring som lär få betydelse, inte minst för bostadsutvecklarna, är att det föreslås att ett förhandsavtal ska innehålla uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus. Detta innebär i praktiken att ett förhandsavtal inte kan ingås förrän det finns ett beviljat bygglov som dessutom är verkställbart i den meningen att det finns en rätt att påbörja arbetet. Det kommer således inte längre vara möjligt att villkora ett förhandsavtal med att bygglov ska beviljas. 

Utökat informationskrav och sju dagars betänketid vid ingående av förhandsavtal

Det föreslås även en utökad informationsskyldighet för en bostadsrättsförening vid ingående av ett förhandsavtal. Ett erbjudande om att ingå förhandsavtal ska innehålla samtliga avtalsvillkor och tillsammans med erbjudandet om att teckna förhandsavtal ska bostadsrättsföreningen också informera om bland annat de viktigaste stegen i byggprocessen och avtalsförhållandet, med angivande av tidpunkt för när de olika stegen beräknas inträffa. En förhandstecknare ska även informeras om föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för samt de privatekonomiska risker som är förknippade med att ingå ett förhandsavtal. Detta för att förhandstecknaren ska få en god överblick över föreningens ekonomi och hur den kan antas utvecklas över tid och även bli uppmärksammad på vilka andra risker som finns, exempelvis vad som sker vid en prisnedgång på bostadsmarknaden. 

Ytterligare en stor förändring är att en förhandstecknare enligt de föreslagna ändringarna ska ges en betänketid om minst sju dagar efter det att man har mottagit ett för bostadsrättsföreningen bindande erbjudande om att ingå förhandsavtal. Mot bakgrund av kravet på vad ett förhandsavtal ska innehålla och den ökade mängden information som en bostadsrättsförening enligt lagförslaget är skyldig att utge anses det föreligga ett behov av att förhandstecknaren i lugn och ro kan ta till sig informationen och utifrån den analysera och värdera erbjudandet och dess eventuella konsekvenser. 

Ifråga om förhandsavtalet föreslås också att den i avtalet obligatoriska uppgiften om beräknad tidpunkt för upplåtelse får uppgå till maximalt tre månader. 

Upplåtelse och upplåtelseavtal avtal 

Gällande upplåtelse och upplåtelseavtal föreslås bland annat att möjligheten att upplåta efter att den slutliga kostanden för föreningens hus har redovisats på en föreningsstämma tas bort. Upplåtelse ska alltså bara kunna ske om den slutliga kostnaden finns redovisad i den registrerade ekonomiska planen eller om tillstånd har inhämtats från Bolagsverket.  

Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, förslås krav på att upplåtelseavtalet ska innehålla en uppgift datum för tillträde.  

Förändringar gällande ekonomisk plan och intygsgivare

I enlighet med lagförslaget införs också ett krav på att en ekonomisk plan ska innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Därutöver skärps reglerna kring intygsgivarnas oberoende och ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare införs. 

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

Propositionen innehåller även ett förslag på ändring i fastighetsmäklarlagen, en förändring som inte ser mycket ut för världen men som kommer att få betydelse de fastighetsmäklare som i framtiden kommer att förmedla bostadsrätter. Det föreslås att den objektsbeskrivning som fastighetsmäklare är skyldiga att upprätta ska innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, det vill säga bostadsrättens andel i föreningens lån, vilket ska uttryckas i kronor. Uppgiften ska beräknas utifrån andelstal för årsavgift och uppgift om föreningens nettoskuldsättning vilket i sin tur är resultatet av räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. 

Det kommer att åligga fastighetsmäklaren att, utifrån uppgift om andelstal avseende årsavgiften och uppgift om nettoskuldsättning i senast tillgängliga årsredovisning, göra uträkningen och redovisa beloppet i objektsbeskrivningen. Detta riskerar att bli problematiskt för den ansvarige fastighetsmäklaren inte minst på grund av att bostadsrättsföreningar ibland har upp till tre eller fyra olika andelstal och vet många gånger inte själva vilka andelstal man har och vad de avser. I remissförfarandet avstyrkte Mäklarsamfundet förslaget med hänvisning till just den osäkerhet som ibland råder kring föreningarnas egna uppgifter och den uppenbara risken för att fastighetsmäklarens uträkning grundas på felaktiga underlag. Som framgår av förslaget lämnades invändningarna utan beaktande av regeringen. 

Avslutningsvis kan det konstateras att de ovan redovisade förslagen till ändringar i bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen kommer att påverka såväl bostadsutvecklare och bostadsrättsföreningar som fastighetsmäklare, det är dock svårt att i nuläget veta i vilken utsträckning. Vi kommer med spänning att följa hur anpassningen till de nya reglerna går och från vår horisont göra vad vi kan för att hålla våra medlemmar informerade om utvecklingen. 
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2023 förutom i den del som avser den ekonomiska planen och intygsgivarna, som föreslås träda i kraft den 1 januari 2024. 

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet