Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 21 oktober 2021

Registrering av fastighetsmäklarföretag

Det har nu gått lite drygt tre månader sedan den nya fastighetsmäklarlagen trädde ikraft den 1 juli. Den enskilt största nyheten i den nya lagen är att även fastighetsmäklarföretagen nu omfattas av registreringskravet och ställs under tillsyn av fastighetsmäklarinspektionen FMI. Eftersom frågan om registrering av fastighetsmäklarföretag är en minst sagt aktuell fråga vill vi dela med oss av några korta reflektioner i ämnet samt ge lite praktisk vägledning avseende registreringsprocessen vilket förhoppningsvis kan komma väl till pass för de företagsägare som står i begrepp att ansöka om registrering av sina företag.

Processen med att registrera fastighetsmäklarföretag pågår
Processen med att registrera fastighetsmäklarföretagen är nu i full gång och till och med idag har det inkommit drygt 552 ansökningar om registrering av fastighetsmäklarföretag till FMI och av dem har 331 erhållit sin registrering. Då det bedöms vara så många som 2000 företag som är registreringspliktiga förväntas det bli bråda dagar hos FMI fram till och med årsskiftet då de befintliga fastighetsmäklarföretag som vill fortsätta att bedriva fastighetsmäkleriverksamhet måste ha ansökt om sin registrering. 

Då vi fortfarande befinner oss i inledningsskedet ifråga om tillämpningen av den nya fastighetsmäklarlagen går det ännu inte att dra några slutsatser tillämpningen av de formuleringar och definitioner som framstår som oklara och otydliga. Mot bakgrund av att det tar lång tid att skapa ny praxis kommer det dröja innan vi ser de fulla konsekvenserna av den nya lagstiftningen varför vi i nuläget är hänvisade till mer eller mindre kvalificerade gissningar gällande de delar av lagen där otydligheten är som störst.  

Fortsatt oklart vilka företag som är registreringspliktiga
Såsom det flaggades för redan i samband med lagens ikraftträdande finns det en betydande osäkerhet kring vilka företag som faktiskt är registreringspliktiga. Lagstiftaren valde att definiera ett fastighetsmäklarföretag som en juridisk person i vilket en eller flera fastighetsmäklare bedriver fastighetsmäkleriverksamhet, dock utan att närmare precisera vilka moment av en fastighetsmäklares verksamhet som är avgörande för bedömningen av i vilket företag verksamheten bedrives. Denna fråga aktualiseras främst när en fastighetsmäklare är anställd i ett eget bolag men som genom någon form av samarbete med ett annat företag är verksam under ett annat varumärke än sitt eget. 

Men vad är det då som är avgörande för i vilket företag en fastighetsmäklare anses bedriva sin verksamhet? Är det varumärket som styr, är det frågan om till vilket företag uppdragsgivarna betalar mäklarens arvode eller kan det rent av vara så att det är det företag vars uppgifter finns i förmedlingsuppdraget som avgör frågan om i vilket företag en fastighetsmäklare bedriver sin verksamhet? Svaret är att vi faktiskt inte vet utan det enda vi i nuläget kan göra är att invänta hur FMI kommer att göra sina bedömningar framöver.      

Då det finns ett antal olika samarbetsformer mellan det vi kallar traditionella mäklarföretag och underkontrakterade bolag ägda av enskilda fastighetsmäklare, kan det sannolikt bli så att sådana underkontrakterade företag i vissa fall anses vara registreringspliktiga medan det i andra fall kan bli en motsatt bedömning. Den otydligheten skapar självklart en stor osäkerhet för företagen i fastighetsmäklarbranschen vilket såklart är olyckligt.  

Ansökningsförfarandet i praktiken
En ansökan om att registrera ett fastighetsmäklarföretag görs via en e-tjänst på FMI:s hemsida och ansökan ska undertecknas av behörig firmatecknare. För att beviljas registrering krävs att det aktuella företaget uppfyller de i fastighetsmäklarlagen uppställda villkoren för registrering. Registrering av ett fastighetsmäklarföretag får i enlighet med lagen endast ske om 

  • mäklarföretaget har betalat ansökningsavgiften, som för närvarande uppgår till 2 900 kronor,
  • mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation,
  • de som ingår i mäklarföretagets ledning och de som har ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget varken har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet och
  • företaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet.  

En ansökan om registrering av ett fastighetsmäklarföretag ska innehålla uppgift om mäklarföretagets namn, organisationsnummer, verksamhetsform, postadress, e-postadress, telefonnummer och om sådan finns webbplats. För de fastighetsmäklarföretag som har flera verksamhetsställen ska samtliga verksamhetsställen och postadresserna till dessa också anges. I ansökan ska även finnas namn, personnummer och e-postadress för dem som ingår i företagets ledning, namn, person- eller organisationsnummer och e-postadress för de ägare som har ett kvalificerat innehav av andelar i mäklarföretaget och namn och personnummer för varje registrerad fastighetsmäklare som ska bedriva verksamhet i mäklarföretaget. 

Förutom den betydande mängden information som ska finnas med i en ansökan om registrering ska det till en sådan ansökan även bifogas en del andra handlingar. Exakt vilka handlingar som ska bifogas varierar beroende på i vilken associationsform fastighetsmäklarföretaget ska drivas. Vid ansökan om registrering av handelsbolag och kommanditbolag ska bolagsavtal och utdrag ur handelsregistret bifogas, vid ansökan om registrering av aktiebolag ska bolagsordningen, utdrag ur aktiebolagsregistret som visar bolagsledningens sammansättning, kopia av bolagets aktiebok samt uppgift om var aktieboken hålls tillgänglig bifogas och vid ansökan om registrering av ekonomisk förening ska stadgar och utdrag från föreningsregistret bifogas ansökan. 

Fastighetsmäklarinspektionen kommer initialt inte att göra någon bedömning av huruvida ett företag som ansökt om registrering är ”rätt” företag ifråga om vart en fastighetsmäklare bedriver sin verksamhet. Ett stort ansvar läggs istället på den eller de enskilda företagsägarna att själva göra den bedömningen vilket mot bakgrund av ovan beskrivna problematik inte är helt enkelt. 

Detta är vad vi i nuläget vet och känner till om processen kring registreringen av fastighetsmäklarföretag men vi har kontinuerlig kontakt med fastighetsmäklarinspektionen i dessa frågor och kommer att bevaka utvecklingen noga och informera våra medlemmar när det finns något nytt att rapportera.    

För frågor kring registreringsförfarandet kan man med fördel via e-post vända sig till FMI som för ändamålet har inrättat en särskild e-postadress, foretag@fmi.se eller besöka myndighetens hemsida www.fmi.se.     

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet