Har Högsta förvaltningsdomstolen dödat frågan om lockpris?

Ett lockpris definieras som att objektet bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det som säljaren är beredd att acceptera.

Fastighetsmäklarinspektionen
Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att det förhållandet att utgångspriset för nästan samtliga förmedlingsobjekt under den granskade perioden understigit det slutliga försäljningspriset, där slutpriset för en mycket stor del av objekten enligt inspektionens uppfattning måste anses ha väsentligen avvikit från utgångspriset, inte kan förklaras på annat sätt än att NN:s prissättning systematiskt varit inkorrekt. Inspektionen hade granskat totalt 76 förmedlingar. Fastighetsmäklaren i målet erhöll en varning från Fastighetsmäklarinspektionen.

Förvaltningsrätten
Fastighetsmäklaren överklagade beslutet till förvaltningsrätten i Karlstad som avslog överklagandet med följande motivering.

”Att försäljningspriset i det aktuella fallet så väsentligen överstigit utgångspriset för en relativt stor del av de granskade förmedlingsobjekten. som alla är belägna inom samma begränsade geografiska område, kan enligt förvaltningsrättens mening dock inte förklaras på annat sätt än NN:s prissättning systematiskt varit inkorrekt.”.

Kammarrätten
Någon nöjdförklaring var det inte tal om, varför mäklaren överklagade förvaltningsrättens dom till Kammarrätten i Göteborg som, efter att ha beviljat prövningstillstånd, likt förvaltningsrätten avslog överklagandet och uttalade följande.

”Kammarrätten anser att NN genom att systematiskt lämna vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Det har inte kommit fram skäl som medför att NN:s handlande skulle vara att anse som ringa.”.

Högsta förvaltningsdomstolen
Efter att ha förlorat i tre instanser fanns det tydligen bara en väg att gå, och det var att pröva lyckan genom att överklaga kammarrättens dom till Högsta förvaltningsdomstolen som efter prövning av omständigheterna i målet uttalade följande.

”Fastighetsmäklarinspektionen har till stöd för sitt påstående om vilseledande prisuppgifter enbart åberopat att utgångspriset för ett stort antal förmedlingsobjekt väsentligt understigit försäljningspriset. Enligt inspektionen måste ett utgångspris antas spegla objektets marknadsvärde och genom att ange ett lågt utgångspris vilseleds presumtiva köpare om vad objektet är värt.

Utgångspris och marknadsvärde är emellertid inte samma sak, och eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad ett utgångspris ger uttryck för kan inte leda till att prisuppgiften ska anses vilseledande (HFD 2023 ref. 28). Denna princip fastställde Högsta förvaltningsrätten i målet om så kallat omvänt lockpris.

Högsta förvaltningsdomstolen finner därför att Fastighetmäklarinspektionen inte har visat att de angivna utgångspriserna varit vilseledande. NN har därmed inte åsidosatt god fastighetsmäklarsed och det saknas således grund för att påföra henne någon påföljd. Underinstansernas avgöranden ska därför upphävas.”.

Avslutande kommentarer
Den måhända något provocerande rubriken i denna artikel tarvar en kommentar.

Fastighetsmäklarinspektionen har som stöd för sin uppfattning fört en argumentation utifrån att mäklaren vid marknadsföringen av ett stort antal förmedlingsobjekt använt sig av vilseledande prisuppgifter vilket strider mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed.

Inspektionen har till stöd för sitt påstående om vilseledande prisuppgifter enbart åberopat att utgångspriset för ett stort antal förmedlingsobjekt väsentligt understigit försäljningspriset.

Genom att så att säga hänga upp rättsfrågan på marknadsföringslagen och enbart åberopa att utgångspriset för ett stort antal förmedlingsobjekt väsentligt understigit försäljningspriset har inspektionen möjligen målat in sig i ett hörn.

En möjlig tolkning av Högsta förvaltningsdomstolens avgörande är att den hade kommit till ett annat slut om inspektionen hade valt ett annat rättsligt resonemang och inte argumenterat utifrån marknadsföringslagens bestämmelser samt därtill angett fler grunder för sitt påstående. För att besvara frågan i rubriken så återstår det att se. Det kan tänkas att lockpris ändå kan bedömas föreligga om inspektionen skulle välja att argumentera annorlunda än vad den gjort. Den som lever får se och jag får be om att eventuellt få återkomma i frågan.
 

Diego Ortíz del Gaiso
Förbundsjurist Mäklarsamfundet