Nya domar från kammarrätten om återkallelse av registrering

Omständigheterna i målen 

Eftersom påföljderna rör separata mäklare i två olika mål redogörs för enkelhetens skull nedan för båda målen sammanhållet eftersom omständigheterna i stort är identiska. I målen aktualiseras dessutom flera rättsfrågor, men inom ramen för denna artikel fokuseras bara på vad som får betraktas ha ett nyhetsvärde. 

I det ena målet upprättade mäklaren på förfrågan från en köparbank en objektsbeskrivning, efter att ett skrivuppdrag i syfte att överlåta en bostadsrätt hade avslutats. Med objektsbeskrivningen bilades på begäran av banken fotografier på objektet. Fotografierna bestod av s.k. ”referensbilder” och som alltså inte återspeglade det riktiga objektet, vilka använts vid tidigare uppdrag från den aktuella bostadsrättsföreningen när objekten var under uppförande. Att det var referensbilder meddelades också, såvitt uppgetts i målet, banken. Företrädare för den tidigare styrelsen hade uppgivit att referensbilderna speglade det slutliga skicket på bostadsrätten. 

I det andra målet upprättade mäklaren en objektsbeskrivning på förfrågan av säljarbolagets verkliga huvudman, till vilken det bilades fotografier på bland annat ett totalrenoverat hus. Detta objekt hade mäklaren några månader tidigare upprättat köpehandlingar för, då för en väsentligt lägre köpeskilling när det övergripande skicket på objektet var sämre än vad som nu påstods vara aktuellt. Fotografierna på det renoverade huset hade mottagits från huvudmannen. I inget av målen hade emellertid mäklarna besökt objekten i samband med upprättandet av handlingarna. 

Vid ett senare tillfälle mottog genom Fastighetsmäklarinspektionen vardera mäklaren en anmälan från inblandad bank som gjorde gällande att fotografierna som bilagts objektsbeskrivningarna inte överensstämde med försäljningsobjekten och föreställde ett annat objekt än vad som försålts, eller objekt som inte existerade. Detta visade sig såvitt framkom i målen stämma.

Vid handläggningen hos Fastighetsmäklarinspektionen återkallades mäklarnas registreringar, framför allt med hänsyn till den lagstadgade omsorgsplikten, innebärandes i dessa fall att Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att det fanns omständigheter som bort göra mäklarna uppmärksamma på att fotografierna inte överensstämde med försäljningsobjekten. Fastighetsmäklarinspektionen uttalade också att de anser det vara särskilt viktigt att mäklaren besöker objektet även vid skrivuppdrag om man åtar sig att upprätta en objektsbeskrivning, och att mäklare inte okritiskt får vidarebefordra uppgifter rörande fastighetens skick.

Besluten från FMI överklagades till Förvaltningsrätten som ändrade påföljderna till en varning och uttalade, sammanfattningsvis, att mäklarna förvisso gjort fel som okritiskt använt sig av fotografierna, men att det inte kunde betraktas vara så graverande att registreringarna skulle återkallas.

Kammarrätten har nu alltså fastställt Fastighetsmäklarinspektionen beslut innebärandes att respektive mäklare fått sina registreringar återkallade. Domskälen från Kammarrättens sida är förhållandevis kortfattade, men i båda målen kan konstateras att Kammarrätten anser att det funnits särskilda skäl för respektive mäklare att ifrågasätta fotografiernas legitimitet och att agerandet att okritiskt vidarebefordra dessa som underlag för banken är så graverande att registreringarna ska återkallas.

Domen innebär i praktiken en praxisskärpning i fråga om som krävs för att återkalla en mäklares registrering för brott mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed – ingen av mäklarna hade till exempel tidigare varit föremål för tillsyn, och den ena hade varit verksam i över tjugo år, såväl som vad en mäklare är skyldiga att kontrollera när en objektsbeskrivning upprättas - särskilt inom ramen för ett skrivuppdrag. Tidigare har det generellt sett krävts att det varit fråga om ett uppsåtligt eller återupprepande åsidosättande av god fastighetsmäklarsed för att en återkallelse av en registrering ska bli aktuell. I aktuella fall har det inte framkommit någonting som tyder på att agerandena varit vare sig uppsåtliga eller att det varit fråga om upprepade förseelser.  

Inget av målen har dock vunnit laga kraft, och det får anses sannolikt att de överklagas till Högsta förvaltningsdomstolen. Vi bevakar målen och kommer att följa upp denna artikel i framtiden om prövningstillstånd meddelas.
 

Kammarrätten i Göteborgs dom den 17 september 2025 i mål nr 7369–24

Kammarrätten i Göteborgs dom den 17 september 2025 i mål nr 1286–25
 

Andreas Strandberg
Förbundsjurist Mäklarsamfundet