Intressanta mål om mäklares skyldighet att lämna uppgift om mark och utrymmen som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt

I 3 kap. 15 § i fastighetsmäklarlagen framgår att man i en objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska lämna uppgift om:

1. Pantsättning av bostadsrätten,
2. Andelstal
3. Lägenhetens nummer och storlek,
4. Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt,
5. Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften,
6. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, och
7. Driftskostnader.

Bestämmelsen är ett minimikrav, och utgör en så kallad tvingande bestämmelse. De uppgifter som anges i lagtexten ovan måste alltså framgå av objektsbeskrivningen. Det finns emellertid inget som tyder på att bestämmelsen ska läsas motsatsvis – alltså att man till exempel är skyldig att lämna uppgift om mark och utrymmen som inte omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

Frågan ställdes på sin spets i slutet av år 2024, när Fastighetsmäklarinspektionen meddelade ett antal fastighetsmäklare påföljder för att man inte i objektsbeskrivningen lämnat uppgift om olika utrymmen som inte varit upplåtna med bostadsrätt. 

Flera av besluten överklagades till förvaltningsrätten, som i dom av förra året bland annat uttalade att lagen inte innehåller något uttryckligt krav på att en fastighetsmäklare i objektsbeskrivning ska ange vilka utrymmen som inte ingår i upplåtelsen. Det fanns alltså inte något skäl att meddela en påföljd på den grunden.

Kammarrätten har i dagarna, vad avser en del av målen, nekat prövningstillstånd men i andra avvaktas fortfarande kammarrättens ställningstagande i den frågan. Det ska emellertid noteras att dessa mål behandlade fler prövningsfrågor än vad som redogjorts för ovan, och att vi inte tror att kammarrätten kommer att ha en annan uppfattning i denna rättsfråga. Om utfallet ändå blir annorlunda i överinstans kommer denna artikel att följas upp.

Det är dock viktigt att framhålla även om det inte föreligger någon skyldighet att i objektsbeskrivningen lämna uppgift om mark och utrymmen utanför lägenheten som inte omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, att detta inte innebär att man är fri att marknadsföra sådana utrymmen hur som helst. Förvaltningsrätten framhöll i flera av målen att mäklarna ändå i marknadsföringen framhållit utrymmena (i dessa fall var det fråga om en takterrass och en balkong) utan att samtidigt uppge med vilken rätt dessa nyttjas, vilket i sig skapat en oklarhet kring de faktiska förhållandena – alltså att det av marknadsföringen skapades en osäkerhet i sig i fråga om med vilken rätt dessa utrymmen nyttjades. Detta kan ändå antas påverka möjligheten att fatta ett välgrundat affärsbeslut. 

Om man i marknadsföringen ändå väljer att framhäva utrymmen som inte är upplåtna bostadsrätt är det således en god idé att ändå i marknadsföringen av en bostadsrätt uppge med vilken rätt ett givet utrymme utanför bostadsrätten nyttjas.

Andreas Strandberg
Förbundsjurist Mäklarsamfundet