Normkonflikt i rumsbegreppet – vilken föreskrift ska fastighetsmäklaren tillämpa?
Fastighetsmäklarinspektionens ”definition” på rum
I ärenden om disciplinär tillsyn mot fastighetsmäklare har Fastighetsmäklarinspektionen ansett att en uppgift om antalet rum ska följa definitionen i Lantmäteriets föreskrifter om lägenhetsregister LMVFS 2007:3, vilka anknyter till lag (2006:378) om lägenhetsregister. Definitionen på ett rum anges i 3 § i föreskriften vara ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.
Det förtjänar i detta sammanhang att nämnas att föreskriften gäller vid tillämpningen lagen ovan och förordningen (2007:108) om lägenhetsregister. Den intresserade uppmärksammar möjligen att det i nämnda lag anges att uppgifterna i lägenhetsregister får behandlas för följande ändamål.
1. folkbokföring,
2. framställning av statistik,
3. forskning,
4. planering, uppföljning och utvärdering av bostadsbestånd och byggande.
Den vakne kanske då undrar om dessa författningar över huvud taget är tillämpliga på fastighetsmäklares verksamhet. Klart är i alla fall att Fastighetsmäklarinspektionen under alla omständigheter anser det.
Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds ”definition” på rum
I Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds praxis har det däremot ansetts att mäklare inte behöver följa några tekniska definitioner av begreppet rum. Nämnden anger i en rad ärenden bland annat följande ”I stället bör ett mer funktionellt begrepp, som anknyter till det allmänna språkbruket, kunna användas. Det som enligt normalt språkbruk beskrivs som ”ett rum”, bör också kunna beskrivas som ett rum i mäklarens objektsbeskrivning.”. Se bland andra FRN 8/18, FRN 129/18 och FRN 110/23.
Boverkets föreskrifter om bostäders lämplighet för dess ändamål
Boverkets föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål BFS 2024:11 trädde i kraft den 1 juli i år. Däri anges i 5 § att med ett rum avses ett utrymme i en byggnad, som kan beträdas och är avgränsat på alla sidor av golv, väggar och tak.
Det är alltså fråga om en helt annan definition av rum än den som inspektionen sällar sig till och som följer av Lantmäteriets föreskrifter.
Hur ska jag då göra?
Vi har att göra med två rättskipande aktörer som har olika uppfattningar i frågan om vad som utgör ett rum. FRN anser att mäklare inte behöver följa några tekniska definitioner av begreppet rum och inspektionen sällar sig till det begreppet som anges i Lantmäteriets föreskrifter. FRN:s argument har också, emellertid utan framgång, framförts i flera processer i förvaltningsdomstolarna. Den strategin har alltså inte burit frukt hitintills.
Om vi backar bandet till ingressen till denna artikel kan vi sluta oss till följande. Fastighetsmäklare har tveklöst en skyldighet att iaktta samtliga lagar och övriga författningar som faller under begreppet god fastighetsmäklarsed. Två föreskrifter har idag olika definitioner av vad som utgör ett rum. Om en fastighetsmäklare i en objektsbeskrivning anger att en sovalkov eller ett rum utan fönster är ett rum eftersom hen anser att den utgör ett rum, baserat på Boverkets definition, kan Fastighetsmäklarinspektionen tänkas ha synpunkter på objektsbeskrivningen. Vid en normkonflikt är det dock fullt rimligt att fastighetsmäklaren i exemplet ovan bör kunna gå fri från ansvar i ett tillsynsärende, om hen har följt Boverkets föreskrifter och inte Lantmäteriets. Inte minst när inga av föreskrifterna som redogjorts för ovan är direkt anpassade till fastighetsmäklares verksamhet.
För närvarande pågår ett par processer i förvaltningsdomstolarna där Boverkets föreskrifter åberopats till stöd för att påföljderna mot respektive fastighetsmäklare ska undanröjas. Rättvisans kvarnar mal emellertid långsamt, varför det i dagsläget inte finns något definitivt svar på om en fastighetsmäklare vid en normkonflikt, går fri från ansvar när denne väljer att använda sig av ett annat rumsbegrepp som avviker från Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning.
Möjligen har alltså frågan om det är vilseledande att i en objektsbeskrivning ange en uppgift om antal rum som avviker från definitionen om rum enligt Lantmäteriets föreskrifter, genom Boverkets föreskrifters ikraftträdande, kommit till vägs ände. Så snart ett slutgiltigt svar finns kommer frågan om antal rum emellertid besvaras med säkerhet. Till dess fortsätter processerna i domstol i förhoppning om ändring av Fastighetsmäklarinspektionens praxis.
Diego Ortíz del Gaiso
Förbundsjurist Mäklarsamfundet
