Louise Åhl Rosell
Nyhet Juridik 3 juni 2021

Den nya fastighetsmäklarlagen – detta gäller för objektsbeskrivningen

I och med lagändringen gäller fortsatt strikt krav på objektsbeskrivningar, men med utökade möjligheter att tillhandahålla dem till tilltänkta köpare.

Precis som tidigare kommer lagen att kräva att ni tillhandahåller objektsbeskrivningar. Det blir inte heller någon skillnad framöver om vilka uppgifter som är obligatoriska att ha med i dessa (i den ändrade lagen räknas dessa upp i § 14 när det gäller fastigheter och § 15 när det gäller bostadsrätter, istället för att som tidigare varit delar av en och samma §). 

Hur gör ni då för att uppfylla kravet på att tillhandahålla

Antingen överlämnas en objektsbeskrivning i fysisk form, vanligtvis i samband med visning. Den kan även tillhandahållas genom att den skickas med e-post; dvs spekulanter kan uppge sin mailadress och få beskrivningen skickad till sig. Kravet kan också vara uppfyllt om ni hänvisar till att beskrivningen finns på en hemsida, men då krävs även att ni senare kontrollerar att den tilltänkta köparen också har laddat ner objektsbeskrivningen – så av de tre sätten är detta det som bör användas i sista hand. 

För att uppfylla kravet på god fastighetsmäklarsed gäller att inte bara tillhandahålla objektsbeskrivningen – den ska också tillhandahållas i god tid före köpet (kontraktsskrivningen). I situationer där tiden är knapp för att parterna snabbt vill träffa avtal gäller enligt förarbetena att fastighetsmäklaren då ska ”se till att köparen får handlingen så snart det är möjligt” och ”givetvis alltid före undertecknandet”. 

När man funderar på om detta sköts korrekt i en viss affär, kan det kanske vara enklare att snarare tänka på den otillåtna varianten. Det är inte tillräckligt att ”tillhandahålla” den genom att kort och gott ta in den som en bilaga till kontraktet eller presentera den i samband med kontraktsskrivningen – det brister utifrån att köparen, objektivt sett, inte kan antas ha haft möjlighet att faktiskt granska och ta ställning till informationen där i innan köpet. 

Det man far efter är att försöka bedöma att köparen ifråga, rent objektivt sett, har haft möjlighet att granska och ta ställning till informationen i objektsbeskrivningen innan kontraktsskrivningen. Man kan jämföra det lite tidsgränser i svävarklausuler. Inte heller där finns någon direkt tidsgräns uppställd i utan när man i efterhand bedömer rimligheten så tittar man på de faktiska omständigheterna och försöker bedöma om köparen haft en reell möjlighet att tillvarata vad klausulen tar sikte på. På samma vis vill man här säkerställa att köparen, utifrån hur omständigheterna såg ut, hade en reell möjlighet att ta ställning till informationen i beskrivningen innan sitt beslut att köpa objektet.

Louise Åhl Rosell
Förbundsjurist Mäklarsamfundet