Fanny Norsten
Nyhet Juridik 24 februari 2022

Hur nära är du med dina närstående?

På senare tid har det varit många frågor om närstående eftersom kretsen av närstående utökades i och med att nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) trädde i kraft i somras. Förbudet mot närståendeförmedling innebär bland annat att en mäklare ska säga upp sitt uppdrag om en närstående visar intresse för ett objekt som mäklaren har i uppdrag att förmedla. Något som ofta glöms bort i sammanhanget är att ni mäklare också har en skyldighet att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) om er närstående sedan blir den som förvärvar objektet.

I 3 kap 7 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) föreskrivs att mäklare inte får förmedla till eller från en viss krets som är att betrakta som närstående. Förbudet har till syfte att upprätthålla ett högt förtroende för er mäklare och er roll som oberoende mellanman. Om någon närstående till den förmedlande mäklaren visar intresse för objektet finns en risk att mäklarens opartiska roll kan ifrågasättas och det är därför viktigt att uppdraget sägs upp och istället övertas av en annan mäklare som har lättare att förhålla sig opartisk.

I bestämmelsens sista stycke föreskrivs att en mäklare som sagt upp sitt uppdrag med anledning av en närståendes intresse genast ska anmäla sin närståendes förvärv till FMI, för det fall den närstående förvärvar objektet. Tidpunkten som genast räknats från har i kammarrättens mål nr 4762-21 angetts vara när överlåtelsehandlingarna undertecknas. Enligt förarbetena till den nya fastighetsmäklarlagen framgår att det från att anmälningsskyldigheten uppstår rör sig om ett par arbetsdagar som mäklaren har på sig att göra anmälan.

Det vanligaste upplägget för en bostadsförmedling är att ett överlåtelseavtal eller köpekontrakt undertecknas och att ett tillträde sedan hålls någon eller några månader senare. Det är även vanligt med så kallade svävarvillkor i kontrakten som innebär att köpet blir bindande först en tid efter undertecknande av kontraktet. Om en mäklare får information om att kontrakt undertecknats och anmäler direkt till FMI är det därför antagligen en andel av affärerna där den närstående inte alls blir den slutlige köparen. Utifrån syftet att bevara mäklarnas förtroende i rollen som oberoende mellanman får det anses problematiskt att mäklare som sagt upp sitt uppdrag, eftersom dennes opartiskhet kan ifrågasättas, ska lägga tid på att hålla sig uppdaterad avseende en förmedling som mäklaren inte längre överhuvudtaget borde beblanda sig med. 

I ett ärende från förra året så hade en mäklare sagt upp sitt uppdrag på grund av en närståendes intresse och anmält detta till FMI dagen efter att den närstående tillträtt fasigheten. FMI ansåg att detta var för sent eftersom det gått mer än några dagar sedan kontrakt undertecknats och mäklaren tilldelades en varning. Eftersom mäklaren själv skickat in informationen om att hans närstående förvärvat objektet valde FMI att inte ge mäklaren tillfälle att yttra sig över underlaget innan de meddelade mäklaren en varning. Beslutet överklagades och kammarrätten tog i beaktande att det fanns förmildrande omständigheter som framkom när mäklaren vid överklagandet fick möjlighet att yttra sig. Kammarrätten valde därför att reducera varningen till en erinran (Göteborg KR 4762-21). 

Kammarrättens dom får ses som ett steg i rätt riktning eftersom det framgår att det varit fel av FMI att inte låta mäklaren yttra sig även om handlingarna i ärendet var inskickade av mäklaren själv. Domen ger också mäklare incitament att skicka in en anmälan till FMI trots att de får kännedom om att kontrakt undertecknats först några veckor efter att det faktiska undertecknandet skett.

Sammanfattningsvis så är instruktionen till er mäklare; om en närstående visar intresse för ett objekt ni har i uppdrag att förmedla behöver ni säga upp uppdraget och om den närstående förvärvar objektet behöver ni inom några dagar från att ni fått kännedom om er närståendes förvärv anmäla detta till FMI. 

Fanny Norsten
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet