Närstående även vid värderingsuppdrag?

En fastighetsmäklare har åtagit sig och utfört ett värderingsuppdrag åt en kollega som har bedömts vara honom närstående. Fastighetsmäklaren har därigenom befunnits ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och därför erhållit en varning.

Fastighetsmäklarinspektionens beslut
Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar i sitt beslut att fastighetsmäklaren hade utfört en värdering åt en mäklarkollega som arbetade under samma varumärke och i samma stad och att de, mot bakgrund av stadgandet i 3 kap. 7 § första stycket fastighetsmäklarlagen var att betrakta som närstående till varandra. De arbetade emellertid inte i samma stad men jag utelämnar den diskussionen i denna framställning till förmån för en annan. Jag anser att ett utelämnande av den frågan inte skadar syftet med artikeln.

Bestämmelsen och dess syfte
I 3 kap. 7 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget.

Fastighetsmäklarinspektionen utrycker i sitt beslut bland annat följande.

[…] Mäklarens roll som opartisk mellanman och kravet på att iaktta god fastighetsmäklarsed gäller i alla de fall mäklaren uppträder i sin yrkesroll, även när det inte finns en koppling till ett förmedlingsuppdrag [...]

Uttalandet, som tar sikte på bestämmelsen i 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen i vilken det anges att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, är inte på något sätt att betrakta som kontroversiellt.

Till stöd för sin bedömning hänvisade inspektionen till Högsta förvaltningsdomstolen dom den 20 september 2018 mål nr 1293-17 där domstolen anger att

[…] Syftet med förbudet mot närståendeförmedling är att mäklarens ställning som opartisk mellanman inte ska rubbas. Samma argument som motiverar förbudet mot närståendeförmedling kan åberopas för att en mäklare inte heller bör åta sig andra uppdrag som någon närstående har intresse i […]

Domen gällde ett skrivuppdrag. Möjligen kan inspektionen vid sin bedömning ha tolkat följande uttalande från HFD som att förbudet mot närståendeförmedling även träffar värderingsuppdrag som en fastighetsmäklare åtar sig.

[…] Av det anförda följer enligt Högsta förvaltningsdomstolens mening att en fastighetsmäklare ska iaktta kravet på god fastighetsmäklarsed när denne inom ramen för sin yrkesverksamhet utför t.ex. ett skrivuppdrag eller ett värderingsuppdrag (min kursivering) även om uppdraget i fråga saknar samband med ett förmedlingsuppdrag […].

Det domstolen hänvisar till är emellertid inte 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen utan till den så kallade generalklausulen i 3 kap. 1 § samma lag.

Värderingsuppdrag och opartiskheten
I korthet är syftet med förbudet mot närståendeförmedling alltså att fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman inte ska rubbas. Vad gäller förmedlingsuppdrag och skrivuppdrag har fastighetsmäklare alltid två parter att förhålla sig till, nämligen säljare och köpare.

För att en fastighetsmäklares ställning som opartisk mellanman ska kunna rubbas över huvud taget krävs, enligt min uppfattning, att det rent faktiskt finns åtminstone två parter att förhålla sig opartisk till. Detta saknas ju normalt vid värderingsuppdrag och under alla omständigheter i det uppdrag som fastighetsmäklaren i ärendet åtog sig och fullgjorde.

Avslutande kommentarer
Inspektionens beslut har överklagats till förvaltningsrätten varför vi ännu inte kan skönja något ljus i tunneln om man får uttrycka det så. Det kommer att finnas anledning till att återkomma med besked om det är otillåtet respektive tillåtet att utföra en värdering till en närstående.

Diego Ortíz del Gaiso
Förbundsjurist Mäklarsamfundet