Nyhet Juridik 1 juni 2023

Lojalitetsplikten i försäljningsklausuler

Vi får i dagsläget fortsatt många frågor om försäljningsvillkor och på senare tid har den sista delen av vår standardskrivning, den som tar sikte på den s.k. lojalitetsplikten, vållat en del frågor. Vad betyder den egentligen, kan den delen tas bort och hur mycket är köparen skyldig att göra?

I vilken typ av avtal det än handlar om så gäller såsom en allmän avtalsrättslig princip att parterna har en lojalitetsplikt gentemot varandra. I korthet kan den beskrivas som en skyldighet för respektive part att göra allt vad som rimligtvis kan göras, för att uppfylla sin del av avtalet ifråga.

Eftersom köparens förpliktelse i korthet går ut på att just betala kan man sammanfatta det som köparen, inom ramen för sin lojalitetsplikt gentemot säljaren, är skyldig att göra allt som går att kräva av köparen för att åstadkomma detta – i det här exemplet att få sin egen bostad såld till det belopp som krävs för att finansieringen ska gå ihop.

Att svara på exakt var gränsen går för när en köpare har eller inte har uppfyllt sin skyldighet går (dessvärre) inte. Det går (dessvärre) inte heller att helt skydda en köpare som uppfattat sig ha gjort vad som går, kanske mottagit bud på rätt eller till och med högre nivå än vad som krävs, men ändå tvekar i att sälja. Budet kan vara ju förenat med villkor, eller så kan det vara lämnat av en person som köparen av annan, befogad, anledning inte är beredd att sälja till. Att då bli angripen för att anses ha brustit i sin skyldighet gentemot säljaren kan naturligtvis framstå som skrämmande.

Viss ledning i hur en köpare förväntas agera kan fås av denna artikel, skriven av Magnus Melin för ett antal år sedan.

Det jag vill kommunicera ut genom den här artikeln är främst att just skrivningen om lojalitetsplikten i våra försäljningsklausuler vare sig tillför eller tar bort något jämfört med vad som ändå hade gällt mellan parterna. Istället är det just ett uttryck för vad som annars ändå gäller.

Betydelsen kan enklast förklaras, gentemot köparen, som att vi utgår ifrån att du har verklig avsikt att fullfölja den här affären och att återgång på grund av att du inte fått sålt din nuvarande bostad, vilket krävdes för finansieringen, inte ska inträffa på grund av att du inte bidragit på det sätt du kan.

I händelse av att köparen senare begär återgång är det inte orimligt att säljaren kan kräva en förklaring eller beskrivning av hur saker gått till och varför köparen, trots att man gjort vad man rimligtvis kan förväntas göra, inte lyckats gå i mål och därmed inte längre vill stå fast vid köpet.

Louise Åhl Rosell
Förbundsjurist Mäklarsamfundet