Krav på mäklarens agerande som opartisk mellanman

I dessa fall måste börja med att utgå från det strikta kravet på att du som mäklare agerar som en opartisk mellanman mellan köparen och säljaren. Det är strängt förbjudet för mäklare att avgöra en tvistig fråga mellan parterna eller att till exempel ge den ena parten råd om huruvida denne ska framställa ett krav mot den andre. Är det dessutom fråga om en situation som uppstått efter att förmedlingen är avslutad, ska du som mäklare i de allra flesta fall snarast möjligt försöka förklara att situationen faller utanför ditt förmedlingsuppdrag och hänvisa köparen eller säljaren till den andre med sin fråga eller synpunkt.

Vid sidan av kravet på opartiskhet ligger ju emellertid även omsorgsplikten och många gånger tycks det vara just gränsdragningen mellan dessa skyldigheter som gör att du som mäklare kan känna dig osäker på vad eller hur mycket du får göra.

När någon av parterna kontaktar dig och förklarar att de inte längre kan fullfölja avtalet, är det viktigt att du som mäklare agerar skyndsamt. Om kontakten har tagits enbart med dig bör du snarast möjligt be att informationen förs vidare till motparten för att denne ska kunna bemöta detta och bestämma hur man vill agera. I detta skede kan du som mäklare säkert komma att bli kontaktad även av den personen för att få råd kring hur man ska gå vidare.

Du bör då redogöra för de handlingsalternativ som står till buds och i korthet beskriva följderna av desamma. Har parterna ett förslag på sätt de vill gå vidare på bör du försäkra dig om att båda parter till fullo förstått innebörden och sina respektive skyldigheter av detta men kan sedan vara till hjälp med att exempelvis upprätta ett hävningsavtal.

Konkret rådgivning angående vilket alternativ man bör välja ska köpare och säljare dock söka rådgivning kring från annat håll än mäklaren, om de inte bara baserat på mäklarens mer allmänna information själva kan avgöra vilket de tror blir bäst.

När det står klart vilket alternativ parterna (eller ena parten, om fråga är om en ensidig handling) som kommer ifråga, bör du som mäklare verka för att detsamma dokumenteras. Är det en gemensam överenskommelse kan du vara behjälplig med att tillhandahålla förslag, vilket du också kan få hjälp via Mäklarsamfundets jurister att formulera. Vid följdfrågor, synpunkter eller oenighet kring villkor i sådana avtal är det dock viktigt att du som mäklare bibehåller din opartiska roll och inte går utöver att förklara innebörden av ett förslag som lämnats, utan att värdera det i relation till ett annat förslag.

Det gäller att agera försiktigt, utan att för den skull försvåra eller fördröja parternas diskussioner. Mäklarsamfundets jurister är ofta behjälpliga i dessa delar och kan också hjälpa till att formulera förklaringar till varför en mäklare inte kan göra vissa saker; vilket ibland kan framstå som svårförståeligt, särskilt för en avtalspart som kan uppleva situationen som uppstått som stressande.

Sammanfattningsvis är det av goda anledningar våra medlemmar vill vara behjälpliga i samband med att tvister uppstått, eller riskerar att uppstå. Emellertid riskerar man som mäklare att göra sig själv en björntjänst om man i den hjälpen kompromissar på kravet att agera opartiskt mellan parterna. Det tåls att förtydligas att ett opartiskt agerande inte behöver ske på bekostnad av en hjälpsamhet och pedagogik, så länge man är eftertänksam och noga med hur man agerar.

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist