Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 21 mars 2019

Återanvändning av bilder - vad gäller?

En fråga som dyker upp med jämna mellanrum är den om mäklarnas återanvändning av bilder som tagits i samband med en tidigare förmedling. Det finns ett antal regelverk som utifrån olika perspektiv reglerar hur bilderna får användas och det kan ibland vara lite svårt att navigera mellan de olika regelverken.  Vi vill därför med denna redogörelse hjälpa till med att reda ut vad som gäller för en mäklares rätt att återanvända bilder från ett tidigare förmedlingsuppdrag.

Återvinning – inte alltid ett alternativ. 

En fråga som dyker upp med jämna mellanrum är den om mäklarnas återanvändning av bilder som tagits i samband med en tidigare förmedling. Användningsområdena för en mäklares bilder är som bekant många, självklart för annonsering av det aktuella förmedlingsobjektet men även för eftermarknadsföring, för inspirationssidor på internet och då och då för förmedling av ett tidigare förmedlat objekt. 

Det händer som sagt att en mäklare får i uppdrag att förmedla en fastighet eller bostadsrätt som man tidigare haft förmedlingsuppdrag för. I den tidigare förmedlingen tog man fina sommarbilder som visade bostaden från sin allra bästa sida. I den nya förmedlingen ska bostaden dock läggas ut mitt i vintern och det finns ingen möjlighet att få lika bra bilder, varför man då ser det som ett bra alternativ att återanvända de gamla bilderna. 

En annan, tämligen aktuell situation är då en köpare av en nyproducerad bostadsrätt vill sälja den vidare efter det att bostadsrätten är upplåten men innan den tillträtts. Då det i allmänhet inte finns några möjligheter att få tillträde till bostaden är det inte helt enkelt att få fram några bilder för annonseringen.  I sådana fall ligger det nära till hands för mäklaren att använda sig av samma bilder och ritningar som vid det tidigare upplåtelseförfarandet. 

Rätten att använda bilder från en tidigare förmedling är dock inte helt självklar och kan leda till diskussion med den tidigare uppdragsgivaren som i regel motsätter sig att bilderna återanvänds. Det finns ett antal regelverk som utifrån olika perspektiv reglerar hur bilderna får användas, dels lagstiftning och tillhörande praxis såsom

Fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed och Upphovsrättslagen och dels avtal mellan såväl mäklare och fotograf som mäklare och uppdragsgivare. Det kan ibland vara lite svårt att navigera mellan de olika regelverken och vi vill därför hjälpa till med att reda ut vad som gäller för en mäklares rätt att återanvända bilder från ett tidigare förmedlingsuppdrag. 

God fastighetsmäklarsed
Frågan om återanvändning av bilder har vid ett flertal tillfällen varit föremål för prövning av Fastighetsmäklarinspektionen, FMI och praxis på området är tydlig; för att få använda bilder från en tidigare försäljning krävs samtycke från en tidigare uppdragsgivare. Detta gäller oavsett om det är fråga om s.k. eftermarknadsföring eller som inspektionen uttrycker det, marknadsföring av den egna mäklartjänsten, eller om det handlar om ett nytt förmedlingsuppdrag avseende en tidigare förmedlad bostad. 

Det som kan utläsas av aktuell praxis är att inspektionen har underlåtit att meddela påföljd i de fall då mäklarna efter påpekande har upphört med användning av bilderna, medan man meddelade varning i de fall där mäklarna trots avsaknad av samtycke fortsatt att använda bilderna och hävdat sin upphovsrätt.  

Den ekonomiska upphovsrätten
Även om mäklaren har fått samtycke från den tidigare uppdragsgivaren att återanvända bilder kan det finnas upphovsrättsliga hinder mot att använda bilderna igen.
Det är upphovsmannen, fotografen, som överlåter rätten att använda bilderna till någon annan, exempelvis en fastighetsmäklare. I avtalet mellan fotograf och mäklare bör det regleras i vilken omfattning och i vilket syfte mäklaren får använda bilderna och vilken ersättning som fotografen ska få för detta. Vanliga begränsningar av bildrättigheter är att rätten endast avser en viss verksamhet, exempelvis mäklarens fastighetsförmedlingsverksamhet och under en viss tid, antingen angiven som en specifik tidsperiod eller för ett specifikt förmedlingsuppdrag.  

Det kan också vara så att en mäklare i ett uppdrag får använda sig av bilder som tagits av- eller på uppdrag av uppdragsgivaren vilket kan vara fallet när det handlar om upplåtelse av nyproducerade bostadsrätter. Då är det i regel byggbolaget eller bostadsrättsföreningen som äger rätten till bilderna och som bestämmer om och hur de får användas och vad det i så fall ska kosta. 

Den ideella upphovsrätten
Oavsett vad som sägs ovan om den ekonomiska rätten att använda bilder har upphovsmannen alltid rätt att hävda den ideella upphovsrätten till sina bilder.  Den rätten består av tre delar, rätten att namnges vid användning av bilderna, att bilderna inte får ändras så att upphovsmannens anseende eller bildens egenart kränks och att bilderna inte får användas i sammanhang som är kränkande för upphovsmannen. 

Avtal mellan mäklare och fotograf
Hur bildrättigheter regleras i avtal kan se väldigt olika ut beroende på branschtillhörighet, verksamhetens utformning och organisation. 

I de fall där mäklaren själv är fotograf är det såklart mäklaren i egenskap av upphovsman som äger rätten till sina bilder och således själv kan avgöra om de får användas igen, under förutsättning att samtycke från tidigare uppdragsgivare föreligger.

Om ett mäklarföretag istället använder sig av en anställd fotograf är det sannolikt så att den ekonomiska rätten till bilderna ägs av arbetsgivaren om inget annat finns angivet i anställningsavtal eller annat avtal mellan parterna.

När mäklare och mäklarföretag anlitar externa fotografer för att ta bilder av sina förmedlingsobjekt är det helt och hållet innehållet avtalet mellan mäklare/mäklarföretag och fotograf som styr omfattningen av användning av bilderna och vilken ersättning som ska utgå till fotografen. Det är önskvärt att det i avtalet framgår vad rätten till bilderna avser, om de får användas för något annat än det aktuella förmedlingsuppdraget, under hur lång tid och mot vilken ersättning.  Det förefaller dock vara så att avtal mellan mäklare/mäklarföretag och fotografer är något som alltför ofta förbises vilket riskerar att leda till onödiga diskussioner kring användningen av bilder som ta i samband med ett förmedlingsuppdrag.  

Att tänka på
Som framgår ovan finns det en del att fundera över gällande rätten att använda och återanvända bilder som tagits inom ramen för ett förmedlingsuppdrag. Mot bakgrund därav vill vi avslutningsvis lyfta några saker man kan ha i åtanke;

-    återanvändning av bilder från tidigare förmedlingsuppdrag kräver alltid den tidigare uppdragsgivarens samtycke även om man anser sig ha rätten att använda bilderna,

-    även om samtycke från den tidigare uppdragsgivaren föreligger kan det finnas upphovsrättsliga hinder mot återanvändning och

-    rätten att använda bilder bör i möjligaste mån regleras i avtal mellan fotograf och mäklare/mäklarföretag.  

Om man som mäklare har ovanstående punkter med sig när frågor om rätten att använda bilder uppkommer kan man förebygga onödiga diskussioner med tidigare uppdragsgivare och fotografer och kan också i bästa fall bespara sig en anmälan till FMI med risk för att bli varnad.