Felicia Idbrant och Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 16 december 2021

2021 – Mäklarjuridikens år

Vi befinner oss återigen vid den tid på året då många reflekterar över det år som har gått och funderar över vad som väntar runt hörnet. 2021 har varit minst sagt spännande och det har hänt en hel del i och omkring fastighetsmäklarbranschen. Nu när året börjar lida mot sitt slut tänkte vi passa på att blicka tillbaka och sammanfatta några av de juridiknyheter som varit på tapeten under 2021.

2021 ännu ett hektiskt år

År 2021 har i likhet med året innan till stor del präglats av effekterna av Covid-19 och den påverkan pandemin har haft på samhället i stort och inte minst på bostadsmarknaden. Den fortsatt höga aktiviteten på marknaden har avspeglat sig även i vår verksamhet och Mäklarsamfundets jurister har under året mottagit fler samtal till telefonrådgivningen än någonsin tidigare. Antalet samtal kommer att uppgå till drygt 13 000 innan årets slut. Situationen har varit liknande för Mäklarsamfundets kundvägledare som också har haft en hög belastning i linje med föregående års rekordnoteringar och har under året mottagit drygt 6 000 samtal från fastighetsmäklarnas kunder över hela landet.

Även hos vår tillsynsmyndighet har det varit bråda dagar det senaste året. Fram till och med november månads slut hade det inkommit inte mindre än 1 748 anmälningar mot registrerade fastighetsmäklare, varav hela 1 010 avsåg anmälan om lockpris. Frågan om lockpris lever således fortfarande och får alltjämt stort utrymme i nyhetsrapporteringen. De många anmälningarna till trots är det endast ett fåtal av alla anmälningar som leder till påföljd för de anmälda fastighetsmäklarna, inte minst ifråga om lockpris. Att det förhåller sig så är ingen nyhet, så har det sett ut under en längre tid men det är en omständighet som inte ägnas någon större uppmärksamhet i vare sig medierapporteringen eller i Fastighetsmäklarinspektionens egen kommunikation. Sett till statistik på området kan det konstateras att det endast är i ett fåtal av de genomförda bostadsaffärerna som fastighetsmäklaren anmäls till Fastighetsmäklarinspektionen och, såsom angivits ovan, i ännu färre fall som mäklaren meddelas påföljd. Det förefaller alltså vara så att landets fastighetsmäklare i regel utför sina uppdrag på ett bra och professionellt sätt vilket också bekräftas av att kundnöjdheten bland de som anlitar en fastighetsmäklare är fortsatt hög. Det finns således en helt annan bild av fastighetsmäklarnas yrkesutövning än den som anmälningsstatistiken och medierapporteringen ger uttryck för vilket vi tycker är viktigt att uppmärksamma.

Intressanta frågor och avgöranden

Under det gångna året har vi också fått ta del av en del intressanta avgörande genom såväl Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn som avgörande från våra domstolar och ni fastighetsmäklare har haft en och annan ny frågeställning att brottas med. Här nedan listas några av dem.   

Den stora frågan om vad som utgör ett rum
I början av året var det nog ingen som missade att det kom en hel del avgöranden från Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) som berörde frågan om rumsuppgift och definitionen av rum. Som många säkert numera känner till gör FMI en bedömning som ligger i linje med lantmäteriets definition av vad som utgör ett rum som är följande:
Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte kök, kokvrå eller hygienutrymme. Som rum räknas inte heller matrum i anslutning till kokvrå om matrummet tillsammans med kokvrån anges som kök.

Definitionen av rum kan i vissa fall vara svårapplicerad i praktiken men tänk på att undvika att i marknadsföring definiera ett utrymme som ett rum om det inte är över 7 kvm och har direkt dagsljus genom ett fönster. Detta eftersom du annars riskerar en påföljd från FMI. 

Med knoppar som brister kom ny praxis
Under vårkanten kom även ny praxis från Högsta domstolen (HD). Mål nr T 5018-20 handlade om förhandsavtal och om hur begreppet ”beräknad tid för upplåtelse” ska tolkas. I avgörandet fastslås att det är möjligt att i ett förhandsavtal ange beräknad tid för upplåtelse som ett intervall. I aktuellt fall hade beräknad tid för upplåtelse angetts från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019 vilket HD ansåg möjligt. Mäklarsamfundet manar dock till försiktighet med att ange alltför långa tidsintervaller eftersom HD nämner att det kan uppkomma olägenheter av olika slag om den beräknade tidpunkten för upplåtelse anges som ett längre intervall.

Lite senare under våren kom även ny praxis från HD avseende hur stämpelskatten ska beräknas på fastigheter som saknar taxeringsvärde. I mål nr Ö 6547-19 fastslogs att det numera är ett uppskattat taxeringsvärde som köpeskillingen ska jämföras med för att beräkna stämpelskatten. Tidigare har lantmäteriet, när en fastighet saknat taxeringsvärde, jämfört köpeskillingen med marknadsvärdet och sedan beräknat stämpelskatten på det värdet som är högst av dessa två. 

Årets stora smällkaramell 
Den mest betydelsefulla nyhet av årets alla nyheter är den nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) som trädde i kraft den 1 juli 2021. En av de förändringar som kom i och med den nya fastighetsmäklarlagen är att denna inte bara gäller den enskilda fastighetsmäklaren, utan även fastighetsmäklarföretagen som senast den 1 januari 2022 också ska vara registrerade och stå under tillsyn hos FMI. Att fastighetsmäklarföretagen numera omfattas av fastighetsmäklarlagen har fått till följd att flera förändringar skett i fastighetsmäklarbranschen vilket av utrymmesskäl inte berörs närmare i denna text men du hittar mer information om ändringarna/nyheterna i lagen i vårt nyhetsbrevsarkiv. Länk till detta finner ni i slutet av denna artikel.

I och med den nya fastighetsmäklarlagen infördes också lagändringar som ligger i linje med den allt mera digitaliserade värld vi lever i. En positiv förändring som tillkommit är att det numera är möjligt att genom bank-ID underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal. Vid sidan om detta är det givetvis fortfarande möjligt att signera avtalen traditionellt med principen penna på papper. 

Även förändring av tillhandahållandet av objektbeskrivningen har skett genom den nya lagen. Förutom att objektbeskrivningen kan överlämnas i fysisk form, vanligtvis i samband med visning, är det numera möjligt att tillhandahålla objektbeskrivningen genom att den skickas med e-post; det vill säga att spekulanter kan uppge sin mailadress och få beskrivningen skickad till sig. Kravet på att tillhandahålla kan också vara uppfyllt om ni hänvisar till att beskrivningen finns på en hemsida. Däremot krävs det dock att ni även senare kontrollerar att den tilltänkta köparen också har laddat ner objektsbeskrivningen från hemsidan – så av de tre sätten ovan är det senaste det som bör användas i sista hand.   

En ytterligare nyhet i och med den nya fastighetsmäklarlagen som vi har fått många frågor kring är utvidgningen av förbudet mot närståendeförmedling. I korthet innebär lagändringen att allt fler personer omfattas av den närståendekrets som det råder ett förbud för mäklaren att förmedla till eller ifrån. 

Detta är några av de alla nyheter som året fört med sig och vi ser med spänning fram emot vad 2022 har att erbjuda. För de nyfikna finner ni samtliga ovan berörda nyheter och flera andra nyheter som inte berörts i texten i vårt nyhetsbrevsarkiv. Länk till detta hittar ni här. 
 
Tack alla fastighetsmäklare för det gångna året. Vi på Mäklarsamfundet önskar er alla en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År!

Felicia Idbrant
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet