Inför årsskiftet – vad vet vi om ändringarna i FML och BRL?

FML - Uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuld

Mäklarens nya skyldighet att ta in en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuld i objektsbeskrivningen  återfinns i 3 kap 15 § p 6  FML. Bestämmelsen hade varit relativt lätt att fullgöra om uppgiften om föreningens totala nettoskuld som sådan kunde hämtas direkt från föreningens senaste årsredovisning , men så är ingalunda fallet. Uppgiften måste istället räknas fram utifrån flera olika delposter i balansräkningen och resultatet därefter multipliceras med det andelstal som föreningen använder vid beräkningen av årsavgifterna. 

Då det vare sig är självklart vilka delposter som ska tas med i beräkningen eller huruvida det andelstal mäklaren fått från föreningen är det som ska användas vid beräkningen, är fullt förståeligt att osäkerheten är stor  ifråga om den kommande tillämpningen av bestämmelsen.

Som en första åtgärd för att informera om hur bostadsrättens indirekta nettoskuld kan beräknas har Mäklarsamfundet producerat en kort instruktionsfilm i ämnet. Beräkningen i filmen baseras på att underlaget i form av uppgifter i föreningens årsredovisning och mäklarbild är optimalt men vi är väl medvetna om att verkligheten många gånger ser helt annorlunda ut och att mäklarna kommer att få problem med att avgöra vilka uppgifter som ska tas med i beräkningen. Instruktionsfilmen kommer att följas upp av ett webinarie med en ambition att kunna utveckla frågeställningarna ytterligare gällande beräkning av bostadsrätten indirekta nettoskuldsättning. Vi kommer därutöver att fortsätta att bevaka frågan och göra vårt yttersta för att bistå våra medlemmar på de sätt vi kan för att underlätta efterlevnaden av den nya bestämmelsen. 

Det finns fortfarande många frågor om bostadsrättens indirekta nettoskuld som i nuläget är obesvarade, inte minst ifråga om hur mäklaren ska agera när underlaget för att göra beräkningen är ofullständigt eller undermåligt. En annan vanligt förekommande fråga är huruvida bostadsrättens indirekta nettoskuld ska redovisas även vid förmedling av nyproduktion och, om så, hur ska beräkningen då göras när det inte finns någon årsredovisning att utgå ifrån. 

Då skyldigheten att beräkna bostadsrättens nettoskuld är omgärdad av många svårigheter som ligger utanför mäklarnas kontroll är vår tro och förhoppning att Fastighetsmäklarinspektionen kommer att beakta detta i sin tillsyn. 

BRL -Erbjudande om förhandsavtal, betänketid och information till förhandstecknare

När det gäller ändringarna i BRL är det formellt bostadsrättsföreningarna som får utökade skyldigheter vilka dock mer eller mindre kommer att få påverkan även på mäklarna och deras sätt att jobba och i vissa avseenden göra att gränsen för mäklarnas ansvar blir svårare att dra. 

Detta gäller inte minst ifråga om bostadsrättföreningarnas skyldighet att lämna ett bindande erbjudande om att ingå förhandsavtal, att erbjuda en betänketid om minst sju dagar och att lämna information till en förhandstecknare före ingående av förhandsavtal. Informationen ska innehålla uppgifter om bland annat de viktigaste stegen i byggprocessen och avtalsförhållandet, med angivande av tidpunkt för när de olika stegen beräknas inträffa. En förhandstecknare ska även informeras om föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för samt de privatekonomiska risker som är förknippade med att ingå ett förhandsavtal. 

Då det är bostadsrättsföreningarna som åläggs en skyldighet att informera och informationen som sådan till största delen är av sådan karaktär att det bara är föreningen som kan informera om det, uppkommer frågan i vad mån mäklaren bör medverka till upprättandet och utformning av den aktuella informationen. Ett antal mäklare har hört av sig till oss och berättat att de fått frågan från byggbolag och bostadsutvecklare om vad informationen ska innehålla och hur den ska utformas. Någon skyldighet för mäklaren att bistå med sådan rådgivning finns inte, varför vi tills vidare avråder mäklare från att ta aktiv del i upprättande föreningarnas information, inte minst då mäklarna själva riskerar att ådra sig ett ansvar om något skulle bli fel. 

Gällande de nya reglerna om erbjudande om att ingå förhandsavtal, hantering av betänketid och lämna information till förhandstecknarna finns det en hel del praktiska, snarare än juridiska, frågor som i mångt och mycket handlar om utformning av nya arbetssätt, något som mäklarna och deras uppdragsgivare är betydligt mer lämpade att lösa än vi jurister.  

BRL -ändrade förutsättningar för upplåtelse

En förändring som redan har fått viss betydelse är den att det inte längre ska vara tillåtet att upplåta bostadsrätter efter det att den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats på en föreningsstämma. Efter årsskiftet krävs det alltså att den slutliga kostnaden har fastställts i den registrerade ekonomiska planen eller tillstånd från Bolagsverket för att få lov att upplåta föreningens bostadsrätter. Detta har fått till konsekvens att bostadsrättsföreningar som inte har det slutliga kostnaden fastställd i den ekonomiska planen vill passa på att upplåta före årsskiftet enligt nuvarande regelverk och redovisa kostnaden på en föreningsstämma istället för att ansöka om tillstånd hos Bolagsverket, vilket är förenat med betydande kostnader att ställa en sådan betryggande säkerhet för återbetalning av insatser som lagen kräver. 

BRL -utökade formkrav för förhands- och upplåtelseavtal

Ändringarna i BRL innebär också att formkraven för såväl förhandsavtal som upplåtelseavtal utökas. Ett förhandsavtal ska efter årsskiftet innehålla uppgift om mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt, uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus och den beräknade tidpunkten för upplåtelse får inte avse ett tidsintervall om mer än tre månader. 

Även upplåtelseavtal ska innehålla uppgift om eventuell mark och andra utrymmen som upplåtelsen avser samt även en uppgift datum för tillträde om bostadsrätten inte ska tillträdas när upplåtelseavtalet ingås.  

Gällande bygglov som förutsättning för att teckna förhandsavtal har vi fått en del frågor kring vad som krävs för att ett gällande bygglov ska anses föreligga. Räcker det med ett beviljat bygglov, krävs det att bygglovet har vunnit laga kraft eller krävs det ett startbesked för att förutsättningarna för att ingå förhandsavtal ska anses vara uppfyllda? I skrivande stund råder det fortfarande oklarheter även i denna del o men vi jobbar oförtrutet på och hoppas att få en del betydelsefull återkoppling från aktörerna på byggsidan om hur de ser på saken. 

Många frågor ännu obesvarade

Bland de fastighetsmäklare som hör av sig till oss kan vi skönja en ganska stor frustration över de många oklarheterna som trots allt finns kring de nya bestämmelserna och över att inte kunna få klara och tydliga direktiv om hur man ska agera för att faktiskt göra rätt. Den frustrationen kan till viss del upplevas även av oss jurister som inget annat vill än att kunna ge raka och tydliga besked om hur ny lagstiftning ska tillämpas. Det är dock vare sig första eller sista gången som vi ställs inför ny lagstiftning som initialt framstår som knepig att leva upp till och det är nu upp till oss alla, fastighetsmäklare, branschförbund, jurister och tillsynsmyndighet att tillsammans hitta vägen framåt mot det vi alla strävar efter, en trygg och transparent bostadsmarknad med nöjda säljare och köpare som har ett stort förtroende för den svenska fastighetsmäklarkåren.     

Med det sagt kommer vi självklart att även fortsättningsvis bevaka utvecklingen av rättsläget och löpande kommunicera ny information när sådan finns att tillgå, men faktum är att det fortfarande finns många oklarheter och betydligt fler frågor än svar när det gäller de nya bestämmelserna och vi får se tiden an och hoppas att det klarnar allteftersom.   

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet

Jonas Anderberg
Koncernjurist Mäklarsamfundet