Fastighetsmäklarlagen och fastighetsmäklarföretagen

Den enskilt största nyheten i den nya fastighetsmäklarlagen är den att även fastighetsmäklarföretagen kommer att omfattas av lagens bestämmelser, vilket bland annat innebär att företagen åläggs en registreringsskyldighet och ställs under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen FMI. 

Vad är ett fastighetsmäklarföretag?
De företag som enligt lagens definition kommer att omfattas av lagens bestämmelser är juridiska personer i vilka en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedlingsverksamhet. Lagstiftaren har gjort åtskillnad på juridiska personer där fastighetsmäklare är anställda och juridiska personer där mäklare bedriver sin verksamhet. Med andra ord, det är inte självklart att en juridisk person med en eller flera anställda mäklare utgör ett fastighetsmäklarföretag i lagens mening utan det kommer an på vart definitionen av att bedriva verksamhet slutligen landar. Då detta inte har förtydligats i lagens förarbeten kommer frågan sannolikt att bli föremål för diskussion framöver. 

Registreringsförfarandet
Genom den nya lagen kommer ett krav på registrering införas för de företag som enligt lagens definition kommer att utgöra fastighetsmäklarföretag. Registreringen ska ske hos FMI enligt samma modell som gäller för enskilda fastighetsmäklare. För att erhålla registrering krävs det mäklarföretaget uppfyller de i lagen uppställda kraven; 

• att mäklarföretaget har betalat ansökningsavgift, 
• att mäklarföretaget inte är i konkurs eller likvidation, 
• att ledande personer och personer med ett kvalificerat innehav i företaget inte har gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet samt 
• att mäklarföretaget är redbart och i övrigt lämpat att bedriva fastighetsförmedlingsverksamhet. 

Med ett kvalificerat innehav menas ett direkt eller indirekt ägande i ett fastighetsmäklarföretag om innehavet representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av mäklarföretaget. 

På motsvarande sätt som för fastighetsmäklarna kommer det att finnas tre registreringskategorier; registrering för hyresförmedling, särskild registrering för hyresförmedling samt fullständig registrering. En registrering som hyresförmedlare ger mäklarföretaget rätt att bedriva hyresförmedlingsverksamhet avseende objekt med en månadshyra understigande 10 000 euro. Har mäklaretaget en särskild registrering för hyresförmedling får man bedriva förmedlingsverksamhet avseende hyresrätter oavsett månadshyrans storlek. Ett mäklarföretag med fullständig registrering har rätt bedriva förmedlingsverksamhet avseende samtliga objektstyper som omfattas av lagens definition. 

De företag som faller under definitionen för fastighetsmäklarföretag ska senast den 1 januari 2022 ansöka om registrering för att få fortsätta att bedriva sin verksamhet. 
 
Fastighetsmäklarföretagens ansvar
Fastighetsmäklarföretagen kommer att åläggas en skyldighet att bland annat upprätta riktlinjer och rutiner för verksamheten som möjliggör för de i företaget verksamma mäklarna att arbeta i enlighet med fastighetsmäklarlagens bestämmelser och god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagen får också ett ansvar för att de system som mäklarna arbetar i uppfyller de krav som lagstiftning och praxis uppställer.  

Ett registrerat fastighetsmäklarföretag kommer även att ikläda sig rollen som verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen och kommer också i det hänseendet att ställas under tillsyn av FMI. Detta medför ett ansvar för att göra en bedömning av risken för att det egna företagets verksamhet utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Företaget blir också ansvarigt för att upprätta rutiner och riktlinjer för åtgärder för att uppnå kundkännedom, övervakning av transaktioner, rapportering till Finanspolisen och behandling av personuppgifter, ett ansvar som tidigare har legat på den enskilde mäklaren.  Därutöver ska företaget se till att de anställda utbildas regelbundet så att de har tillräckliga kunskaper för att kunna följa företagets rutiner och riktlinjer om penningtvätt. Rutinerna ska även omfatta skydd för anställda mot hot och liknande till följd av att de genomför kontroller och andra åtgärder för att uppfylla sina och företagets skyldigheter enligt penningtvättslagen.

Ett fastighetsmäklarföretag kommer liksom tidigare inte kunna ingå förmedlingsuppdrag utan det är förbehållet de verksamma fastighetsmäklarna. Av de många bestämmelserna om och kring fastighetsmäklarverksamheten omfattas mäklarföretagen därför endast av ett fåtal, nämligen förbudet mot att förvärva ett objekt som en i företaget verksam mäklare haft i uppdrag att förmedla, förbudet mot att bedriva förtroenderubbande verksamhet och förbudet mot att uppträda som ombud för säljaren gentemot köparen eller köparen gentemot säljaren. 

Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn
Som nämnts tidigare kommer även fastighetsmäklarföretagen att ställas under tillsyn av FMI och de påföljder som kan meddelas är, liksom för registrerade fastighetsmäklare, avregistrering, varning eller erinran. För brott mot penningtvättslagen kan såväl registrerade mäklarföretag som fastighetsmäklare även åläggas att betala sanktionsavgifter (och/eller föreläggas att vidta rättelse). Därutöver kan det också bli fråga om ingripande mot ledande personer eller personer med ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget. Ett sådant ingripande kan innebära att en ledande person inte längre får ha en ledande position i företaget eller att personen åläggs en sanktionsavgift. Vid ingripande mot en person med ett kvalificerat innehav i mäklarföretaget kan FMI förelägga innehavaren att avyttra så stor del av andelarna i företaget att innehavet därefter inte längre är kvalificerat. Om förelägganden enligt ovan inte följs kan FMI återkalla registreringen för mäklarföretaget. 

Om det sker förändringar i ledningen eller i kretsen som har ett kvalificerat ägande i mäklarföretaget har mäklarföretaget en skyldighet att anmäla det till FMI. 

Det nya regelverket kring fastighetsmäklarföretagen är omfattande och kommer att innebära en ny verklighet för såväl fastighetsmäklarföretagens som FMI:s verksamheter och det finns anledning att anta att en del frågor inledningsvis kommer att sakna ett tydligt svar. Som alltid när det är fråga om tillämpning av ny lagstiftning tar det tid innan den definitiva sanningen uppenbarar sig i form av praxis från tillsynsmyndighet och domstolar och till dess får vi i vissa avseenden förlita oss på rimligt kvalificerade gissningar och sunt förnuft.   

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet