Förslaget till ny fastighetsmäklarlag  – på väg att vakna ur sin ”Törnrosasömn”

Utredningsarbetet och en försenad lagstiftningsprocess

För lite mer än tre år sedan, den 24 maj 2017, tillsatte regeringen en utredning i syfte att lämna förslag till en ny fastighetsmäklarlag (FML). Till utredare förordnades på nytt lagmannen Ylva Norling Jönsson, som tidigare 2011 haft ansvaret för en liknande utredning av den dåvarande mäklarlagen. Undertecknad och ytterligare tre experter från branschen förordnades av regeringen för att delta i arbetet tillsammans med ett par representanter för regeringskansliet och en särskilt utsedd utredningssekreterare. Arbetet avslutades med att betänkandet, som givits namnet ”Utökad tillsyn över fastighetsmäklarbranschen” (SOU 2018:64), överlämnades till regeringen i början av augusti 2018. Det skickades därefter ut på remiss till knappt 20 berörda myndigheter, företag och organisationer med en remisstid som löpte fram till början av januari 2018.

Den normala gången i lagstiftningsarbetet är därefter att ansvarigt departement utarbetar en s.k. lagrådsremiss som efter granskning och ev. justeringar på inrådan av lagrådet, sedan följs av en proposition, dvs det lagförslag som slutligen överlämnas till riksdagen för beslut.

Tyvärr ledde regeringskrisen efter det senaste valet och det s.k. januariavtalet som regeringspartierna  så småningom nådde fram till, att allt arbete på departementen under lång tid därefter fokuserades på de områden som inkluderats i det 73-punktprogram man enats om. Förslaget till ny fastighetsmäklarlag var inte med bland dessa, varför det fortsatta arbetet under tiden efter avslutad remiss och fram till början av innevarande år, i praktiken stått stilla. När justitiedepartementet till slut på nytt kommit igång med att bereda en lagrådsremiss en bit in på året, kom behovet av att istället fokusera resurserna på att få fram snabba lagstiftningsåtgärder för att mildra följderna av coronaviruset att ytterligare försena arbetet med den nya lagen. 

Enligt helt färska uppgifter är dock arbetet nu igång igen med bibehållet mål att en lagrådsremiss ska kunna vara klar runt årsskiftet för att sedan via en proposition och riksdagsbeslut under våren, kunna leda fram till ett tänkt ikraftträdande sommaren 2021. Om sedan en sådan målsättningen går att infria, finns goda skäl att fråga sig, men är i alla fall det besked som finns för dagen.

Då det som sagt gått ett antal år sedan utredningen la fram sitt förslag finns all anledning påminna om dess innehåll, vilket jag avser inleda i denna artikel för att sedan återkomma i kommande nyhetsbrev.

Lagförslaget  - vad ska avses med ett fastighetsmäklarföretag

En av de mer centrala delarna av uppdragets utredning fick vara att föreslå hur och i vilka avseenden även fastighetsmäklarföretagen skulle kunna omfattas av reglerna i lagen, och stå under tillsyn av Fastighetsmäklainspektionen (FMI). Anledningen till detta var inte att man iakttagit brister i lagen eller hur mäklarföretagen och dess verksamhet sköts. Tvärtom angavs redan i kommittédirektivet att den nuvarande fastighetsmäklarlagen fungerar i huvudsak väl och att det inte framkommit några problem som kan förknippas med fastighetsmäklarföretagen. Istället var motivet framförallt svårigheterna att fullt ut överföra bestämmelserna i penningtvättsdirektiven från EU, på den svenska mäklarrollen. Den bygger som bekant på att mäklaren personligen och som fysisk person är ansvarig för sitt förmedlingsarbete enligt FML, medan penningtvättsreglerna i huvudsak utgår från att verksamhetsutövaren är en juridisk person. Ett ytterligare motiv var att på så sätt kunna underrätta tillsynen av fastighetsmäklarbranschen i dess helhet, som i dagsläget enbart omfattar de enskilda mäklarna. Att lagen därför skulle föreslås omfatta mäklarföretagen var givet liksom att företagen skulle omfattas av en registreringsplikt. Utredningen konstaterade dock tidigt att en heltäckande definition av begreppet ”fastighetmäklarföretag” inte var helt lätt att finna och att ett flertal olika driftsformer förekommer i branschen. Utredningen tvingades lägga stor del av utredning på nå fram till ett hållbart förslag vilket slutligen blev att det med fastighetsmäklarföretag ska avses 

en juridisk person i vilken en fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. 

I den föreslagna lagtexten sker definitionen genom en hänvisning till vad som enligt lagen kännetecknar en fastighetsmäklare enligt 2 § första punkten, nämligen en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

Ett fastighetsmäklarföretag är då i sin tur en juridisk person i vilken en fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som avses i första punkten.

Att notera är att förslaget till definition innebär att företag där det inte finns någon verksam fastighetsmäklare faller utanför definitionen, vilket i huvudsak är aktuellt vid franchise. 

Konsekvensen blir i det fallet normalt att franchisetagaren, där de verksamma mäklarna oftast återfinns, omfattas av definitionen och därmed av kravet på registrering, medan franchisegivare inte gör det. Liknade konsekvenser kan uppkomma vid andra företagsupplägg som förekommer i branschen. Mer om detta och om de olika exempel som utredningen lyfter fram i betänkandet, samt övriga delar av lagförslaget avser jag att återkomma till i kommande nyhetsbrev.

Jonas Anderberg
Chefsjurist Mäklarsamfundet