Kan verkligen vem som helst anmäla en fastighetsmäklare?

Anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen 

Kan då verkligen vem som helst anmäla en fastighetsmäklare till Fastighetsmäklarinspektionen? Det enkla och korta svaret är ja. Fastighetsmäklarinspektionens uppgift är bland annat att utöva tillsyn och utveckla god fastighetsmäklarsed. Anmälningarna används som ett urval eller slumpgenerator för att utöva tillsyn. Det innebär att en anmälan kan göras mot mäklaren av illvilja eller i syfte att förstöra mäklarens rykte. Denna person behöver alltså inte vara en spekulant på ett objekt, köpare eller säljare. En anmälan kan dessutom göras anonymt. Det har under senare år blivit vanligare att inspektionen inleder tillsyn på grundval av en anonym anmälan, något som tidigare endast gjordes i undantagsfall. Anledningen till att man har valt att frångå den tidigare rutinen är något som enbart inspektionen själv får besvara och lämnas därför utanför denna skrivelse.

Skadeståndskrav mot fastighetsmäklare 

I 3 kap. 25 § första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen anges följande. Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 1, 3, 4 eller 6–21 §, ska mäklaren ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, närmare bestämt prop. 1983/84:16 s. 42, går dock att utläsa att även presumtiva köpare och säljare kan vara berättigade till skadestånd.

Två makar, makarna X, riktade krav mot en fastighetsmäklare. Dessa var visserligen säljare men de var inte mäklarens uppdragsgivare. Efter att kravet avslagits av mäklarens försäkringsbolag, gick makarna vidare och begärde att FRN skulle pröva deras krav.

FRN ansåg det vara klarlagt att mäklaren på uppdrag av en köpare sökte kontakt med presumtiva säljare i makarna X:s bostadsrättsförening, att en säljare anmälde intresse och att mäklarens uppdragsgivare köpte dennes bostadsrätt. Det är vidare klarlagt att mäklarens uppdragsgivare även var spekulant på makarna X:s bostadsrätt. Makarna X var alltså säljare, men de var inte mäklarens uppdragsgivare.

Frågan som FRN hade att pröva var om makarna X kunde ses som säljare i förhållande till mäklaren och därmed ha rätt till skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen. FRN anförde följande i sitt beslut.

[…] Det är tydligt att uttrycket ”köparen eller säljaren” i lagtexten primärt tar sikte på köpare eller säljare i den affär som mäklaren förmedlar. För det talar bland annat användandet av bestämd form: det är köparen eller säljaren i den förmedlade affären som avses, inte vilken köpare eller säljare som helst. Å andra sidan utesluter inte lagtextens ordalydelse att även andra köpare eller säljare skulle kunna ha rätt till skadestånd. Om en sådan säljare kan ha rätt till skadestånd får enligt nämnden avgöras genom en analys av den regel som mäklaren har åsidosatt. Om säljaren berörs av de intressen som regeln ska skydda, och mäklarens brott mot regeln medför att säljaren lider en ekonomisk skada, är det möjligt att säljaren kan ha rätt till skadestånd. […]”.

Med hänvisning till rättsfallet RÅ 2008 ref 63 fortsatte FRN och anförde följande.

[…] Som nämnden ser det ska regeln skydda presumtiva köpare från att förfördelas av mäklaren; mäklaren ska inte kunna styra bort spekulanter som mäklaren av ekonomiska eller personliga skäl inte vill ska bli medlem och/eller bosatt i föreningen. Om mäklaren förfördelar en spekulant, kan säljaren skadas ekonomiskt. Regeln ska således även skydda säljare från ekonomisk förlust. Av det sagda följer att den regel som utmejslats i praxis, främst RÅ 2008 ref. 63, är avsedd att skydda säljare och spekulanter i den affär som mäklaren förmedlar, inte andra säljare. Eftersom makarna X inte var säljare i den affär som mäklaren förmedlade, kan deras krav inte bifallas. […]

Avslutande kommentarer 

Det kan tyckas hårt att även individer som över huvud taget inte har något intresse i en bostadsaffär och alltså inte är säljare, köpare eller spekulanter kan anmäla en fastighetsmäklare till Fastighetsmäklarinspektionen. Sett i ljuset av inspektionens uppgift är detta emellertid inte konstigt eller ens fel att så är fallet. Man kan såklart ha synpunkter på om inspektionen bör inleda tillsyn i anledning av en anmälan från någon som inte är köpare, säljare eller spekulant. En anmälare är dock inte part i ett tillsynsärende utan är endast att betraktas som en uppgiftslämnare. Parterna i ett tillsynsärende är mäklaren och inspektionen.

Kretsen som med framgång kan rikta ett skadeståndskrav mot en fastighetsmäklare, är emellertid snävare vilket följer av fastighetsmäklarlagen. Frågan om även andra än säljare, köpare och spekulanter i den affär som mäklaren förmedlar är skyddsvärda har nu alltså besvarats nekande av FRN. För den intresserade går beslutet att läsa här.