Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 19 september 2019

Redovisning av återkallade bud 

I ett beslut från 2017 varnade Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, en fastighetsmäklare för att denne i samband med en kontraktsskrivning inte upplyste köparen om att det näst högsta budet hade återkallats av budgivaren. Beslutet uppmärksammades en del och kommenterades bland annat i ett tidigare nyhetsbrev i september 2017. Det sista ordet var dock inte sagt i och med FMI:s beslut utan frågan togs upp till prövning av både Förvaltningsrätten och Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, FRN. Nedan följer en samlad redogörelse för hur mäklarens skyldigheter i detta avseende har bedömts.

I ett beslut från 2017 varnade Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, en fastighetsmäklare för att denne i samband med en budgivning inte upplyste köparen om att det näst högsta budet hade återkallats av den budgivaren. Budet återkallades då budgivaren fick beskedet att säljaren valde att gå vidare med en annan spekulant. Vid kontraktsskrivningen som följde kort därefter underlät mäklaren att upplysa köparen om att det näst högsta budet hade återkallats.   

Beslutet uppmärksammades en del och kommenterades bland annat i ett nyhetsbrev på Mäklarsamfundets hemsida i september 2017. Anledningen till detta var att beslutet på sina håll ansågs gå emot såväl gällande praxis som FMI:s eget informationsmaterial rörande vilken information en spekulant har rätt till vid en budgivning. Kritiska röster menade också att beslutet banade väg för att ge besvikna budgivare möjligheten att sabotera pågående eller avslutade budgivningar genom att återkalla sina bud. 

FMI:s beslut överklagades av mäklaren och prövades vid Förvaltningsrätten i Stockholm, se mål nr 19710-19. I domen, som meddelades i mars 2018, delade Förvaltningsrätten FMI:s uppfattning om att en mäklare är skyldig att informera om ett bud som återkallats av budgivaren, under förutsättning att budet har kommunicerats till andra spekulanter och budgivare. Däremot gjorde domstolen en annan bedömning i påföljdsfrågan. Att återkallelsen skedde i ett sent skede och att det, enligt mäklarens uppgifter, skedde som ett uttryck för budgivarens besvikelse över att säljaren valt att gå vidare med en annan spekulant, menade domstolen verkade i förmildrande riktning varför påföljden ändrades till en erinran. Domen överklagades inte av någon av parterna.     

Parallellt med att tillsynsärendet avgjordes riktade köparen även ett skadeståndskrav mot mäklaren som för sin del bestred kravet och anmälde det till sin ansvarsförsäkring för prövning.  Prövningen resulterade i att köparens krav avvisades, varefter köparen anmälde mäklaren till Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd, FRN. Köparna begärde skadestånd med 250 000 kronor, vilket motsvarade  skillnaden mellan deras högsta bud på 4 550 000 kronor och deras näst högsta bud på 4 200 000 kronor. Det var det belopp man sade sig ha varit villiga att betala om man fått informationen om att det näst högsta budet hade återkallats. 

I sitt beslut, 69/17, redogjorde FRN utförligt för tidigare praxis på området och berörde också det faktum att det fanns argument som talade för såväl som mot mäklarens ståndpunkt. FRN fann dock att övervägande skäl talade för att köparna hade rätt och man hänvisade i sitt beslut till tidigare avgöranden från FMI, Allmänna reklamationsnämnden, ARN och det tidigare FRN som varit verksamt fram till maj 2017, då FRN fick sin nuvarande form. 

FRN resonerade i sitt beslut kring skälen till varför en budgivare återkallar ett tidigare lagt bud och konstaterade att ett sådant skäl kan vara att få en pågående budgivning att kollapsa. Man menade dock att det inte finns anledning att beakta vilka skäl som ligger bakom ett återkallat bud utan ansåg att ett sådant bud ska redovisas oavsett vilka skäl som kan tänkas ligga bakom. Efter en bedömning av vad parterna skulle ha enats om för det fall det återkallade budet hade redovisats kom FRN fram till att rekommendera mäklaren att utge 150 000 kronor i skadestånd plus ränta.   

Även efter ovanstående ärende har frågan om redovisning av återkallade bud varit upp till prövning hos FRN. I beslut 91/17 jämställde FRN en budgivares besked till mäklaren att  man beslutat att inte köpa en fastighet till det bud man hade lagt, med ett återkallat bud och menade att en mäklare även i denna situation var skyldig att informera övriga budgivare om den budgivarens beslut att inte köpa. Man menade att det i båda fallen står klart att budgivaren inte längre konkurrerar på den nivå som budet indikerade. Mäklaren hade underlåtit att informera övriga budgivare och ansågs därför ha agerat oaktsamt och åsamkat köparna ekonomisk skada med yrkade 200 00 kronor, som mäklaren rekommenderades ersätta.

I beslut 130/18 slog FRN fast att en mäklare som inte uppfattat huruvida en budgivare efter en diskussion om tillträdesdag hade återkallat budet eller ej, var skyldig att verka för att bringa klarhet i vad som gällde, eller som FRN uttryckte det; ”En enkel rak fråga till budgivaren om hon stod fast vid sitt bud, trots osäkerheten om tillträdesdagen, eller om budet återkallades skulle resulterat i att budgivaren gett ett klart besked att budet inte längre stod fast. Genom att Mäklaren inte ställde denna klargörande fråga har han ådragit sig skadeståndsansvar.”    

Det aktuella rättsläget avseende redovisning av återkallade bud kan således i korthet sammanfattas som så att det nu får anses klarlagt att en mäklare har en skyldighet att 

  • redovisa återkallade bud till övriga budgivare om det aktuella budet har kommunicerats till övriga budgivare, 
  • redovisa när en budgivare inte formellt återkallat budet men ändå valt att avstå från att köpa till det bud man lagt,  
  • om det för mäklaren inte framstår som tydligt huruvida ett bud är återkallat eller ej ställa frågan om budet rent faktiskt har återkallats eller inte. 


Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet