Nyhet Juridik 26 november 2020

De tio bud(givnings)orden

Mäklarsamfundets jurister får ofta frågor från mäklare som avser hantering av budgivningen. Brister i hanteringen av budgivningen är också en vanligt förekommande grund i de beslut där FMI har meddelat mäklare en disciplinpåföljd. Budgivningen är som de flesta redan vet inte reglerad i lag. I praxis från bland annat FMI, FRN och allmänna domstolar har det emellertid framkommit vissa regler om hur en budgivning ska gå till, vad som är tillåtet och vilka skyldigheter en fastighetsmäklare har. Nedan följer en sammanställning i tio punkter av de viktigaste reglerna som framkommit i praxis avseende budgivningen. Om dessa tio punkter följs minskar risken för att budgivningen hanteras felaktigt.

Säljaren beslutar om budgivningen, t.ex. om öppen eller sluten budgivning ska användas. Hur länge budgivningen ska pågå, till vem och till vilket pris objektet ska säljas för är också upp till säljaren att bestämma om. Självklart är det ok för säljaren att be mäklaren om råd i dessa frågor. Säljaren har också möjlighet att när som helst under själva budgivningen ändra formerna eller helt enkelt avbryta eller avsluta budgivningen.
Ett förmedlingsobjekt får inte anges som såld förrän båda parter undertecknat och utväxlat ett köpekontrakt. Även om en budgivning är ”avslutad” och tid för kontraktsskrivning är bokad, får en mäklare inte markera objektet som sålt i marknadsföringen eller uppge för andra spekulanter att den är såld. Bud som mäklaren tar emot efter att budgivningen är avslutad, men innan kontraktet är undertecknat och utväxlat, ska vidarebefordras till säljaren. Även bud som inkommer efter att objektet är sålt ska framföras till säljaren.
En spekulant har inte rätt att få reda på mer information avseende budgivningen än att denne inte har fått köpa objektet. Mäklaren är inte skyldig att tala om för spekulanterna vilka bud som har lagts eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter. Inte heller är mäklaren skyldig att för annan än säljaren redovisa vilka spekulanter som finns på fastigheten.
Om budgivningen publiceras på mäklarens webbplats är det viktigt att mäklaren är tydlig med vilka förutsättningar som gäller för publicerade bud. Har mäklaren angett att samtliga bud kommer att presenteras på webbplatsen, får mäklaren inte välja att undanta vissa bud från publiceringen, t.ex. skambud. Har det däremot angetts att endast vissa bud kommer att redovisas på webbplatsen är det ok att undanta bud från publicering, t.ex. genom att endast ange det högsta budet.
Mäklaren är skyldig att redovisa alla spekulanter till säljaren. Även sådana spekulanter som visat intresse för objektet, men ännu inte lagt något bud, är mäklaren skyldig att informera säljaren om.
Mäklaren är skyldig att framföra alla bud som spekulanterna vill framföra till säljaren. Även så kallade skambud måste framföras till säljaren att ta ställning till. Det vanligaste är att buden anges i svenska kronor, men en budgivare har rätt att ange bud i annan valuta eller betalningsmedel. Det är säljaren som avgör om budet är intressant eller inte, inte mäklaren.
Budgivare har rätt att få sina bud framförda till säljaren oavsett om säljaren och mäklaren bestämt att budet ska avges på ett särskilt sätt eller i speciell form. Mäklaren får inte följa instruktioner från säljaren som innebär att vissa bud inte ska tas emot eller att vissa bud ska sorteras bort. Till exempel får mäklaren inte instruera spekulanter om att ett bud måste överstiga tidigare lagt högsta bud med ett visst belopp. Instruktioner som innebär att spekulanternas möjligheter att delta i budgivningen begränsas är inte ok och mäklaren kan bryta mot god fastighetsmäklarsed om denne följer instruktionerna. Detta beror på att mäklaren även har skyldigheter gentemot spekulanter och budgivare, och inte enbart mot säljaren.
Det är säljaren som bestämmer över hur så kallade ”dolda bud” ska hanteras. Dolda bud innebär oftast att budet endast gäller under en viss tidsperiod samt under förutsättning att budet inte kommuniceras med andra spekulanter. Om säljaren väljer att inte anta det dolda budet utan istället vill att mäklaren kommunicerar budet med övriga spekulanter så är mäklaren skyldig att följa säljarens instruktion. Det är viktigt att den som lägger ett dolt bud informeras om att det är säljaren som beslutar om hur budet ska hanteras så att budgivaren är införstådd med detta och så att missförstånd undviks.
Samtliga bud som mäklaren har mottagit och som har framförts till säljaren ska antecknas i anbudsförteckningen. I princip finns det inga undantag från denna regel. Utöver buden ska tidpunkten för när buden lämnades anges, samt namn och kontaktuppgifter till budgivarna och eventuella villkor antecknas. Anbudsförteckningen ska överlämnas till säljaren och köparen när förmedlingsuppdraget avslutas, vid tillträdet.
Mäklaren är skyldig att redovisa återkallade bud till övriga budgivare om det aktuella budet har kommunicerats till övriga budgivare. Mäklaren är även skyldig att redovisa när en budgivare inte formellt återkallat budet men ändå valt att avstå från att köpa till det bud som lagts. Om det för mäklaren inte framstår som tydligt huruvida ett bud är återkallat eller ej ställa frågan om budet rent faktiskt har återkallats eller inte.