Nyhet Juridik 25 januari 2018

Mäklare varnad för hantering av återkallat bud

Mäklarsamfundet har tidigare skrivit om beslut från Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) avseende mäklare som varnats för att inte ha upplyst kvarvarande budgivare om att ett bud hade dragits tillbaka (läs artikeln här). I nu aktuellt beslut har FMI gått ett steg längre och uttalat att mäklaren även skulle ha en skyldighet att anteckna i anbudsförteckningen om ett bud har återkallats.

<< Tillbaka till nyhetsbrevet

Tillsynsärendet i korthet
Av anmälan till FMI framgår att anmälaren hade lagt ett bud på 3 500 000 kr på en fastighet. Säljaren accepterade budet och tid för kontraktsskrivning bokades in. Mäklaren hörde senare på kvällen av sig och berättade att det hade kommit in ett högre bud på 3 600 000 kr. Anmälaren drog då tillbaka sitt bud. Huset såldes för 3 600 000 kr. Anmälaren gör gällande att köparna inte fick information om att budet på 3 500 000 kr hade dragits tillbaka.

Av beslutet framgår även att i anbudsförteckningen är budet på 3 600 000 kr lämnat den 20 maj 2017 kl. 10:08 och budet på 3 500 000 kr lämnat den 20 maj 2017 kl. 10:57.

Mäklaren har i sitt yttrande till FMI anfört att hon har meddelat den andre budgivaren att anmälarens bud på 3 500 000 kr dragits tillbaka.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
FMI utgår i sitt beslut från mäklarens skyldigheter enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (FML) om den allmänna omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed. Enligt 20 § FML har mäklaren en skyldighet att upprätta en anbudsförteckning. Det framgår emellertid inte av lagtexten att mäklaren har en skyldighet att anteckna att bud har återkallats.

Inspektionen anför i sitt beslut att en korrekt förd anbudsförteckning tjänar flera syften, bland annat att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. Anbudsförteckningen måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag.

Trots att bud inte är bindande anser inspektionen att det ur ett konsumentperspektiv, och utifrån syftet med 20 § FML, är viktigt att det framgår av anbudsförteckningen om ett bud har tagits tillbaka. Det är inspektionens uppfattning att detta ska anses falla inom ramen för mäklarens omsorgsplikt.

Budet på 3 500 000 kr lades före budet på 3 600 000 kr. Mäklaren har således antecknat buden i fel ordningsföljd i anbudsförteckningen.

Sammanfattningsvis har mäklaren dels utelämnat uppgift om att bud hade tagits tillbaka, dels antecknat bud i fel ordningsföljd i anbudsförteckningen. Mäklaren har därmed upprättat en ofullständig och felaktig anbudsförteckning och inspektionen anser att förseelsen utgör grund för varning.

Läs hela beslutet här.

Kommentarer
Beslutet har inte vunnit laga kraft och kommer sannolikt att överklagas till förvaltningsrätten.

Det är oklart hur inspektionens beslut ska tolkas och vilka konsekvenser det medför. Det är inte ovanligt att en spekulant som är intresserad av ett objekt uttrycker sig diffust i samband med budgivning. Beslutet innebär onekligen en ytterligare skyldighet för mäklaren att säkerställa vad spekulanten egentligen menar när denne väljer att inte lägga ytterligare bud eller ”hoppa av” budgivningen.

Louise Lundqvist
Bitr. förbundsjurist