Förmedlingsuppdrag med dödsbo som uppdragsgivare

FMI:s beslut att meddela en varning
Uppdragsavtalet i den aktuella förmedlingen var undertecknat och daterat den 1 mars 2015. Uppdragsgivarna var enligt uppdragsavtalet dels dödsboet och dels dottern till den framlidne. För att uppnå kundkännedom hade mäklaren den 1 mars 2015 tagit en kopia på dotterns ID-handling. Ett överlåtelseavtal ingicks sedan mellan säljare och köpare den 13 april 2015. Bouppteckningen har förrättats den 19 april 2015 och bouppteckningen har därefter registrerats hos Skatteverket den 29 april 2015.

Mäklaren har i yttrande uppgett att hon hade god kännedom om den avlidna och dödsbodelägaren och deras personliga förhållanden. Hon visste sedan tidigare att dödsbodelägaren var ett ensambarn och hon kontrollerade även denna uppgift mot en databas. Dödsbodelägaren garanterade även att det inte fanns något testamente.

FMI anför i sitt beslut att en fastighetsmäklare inte får medverka till en överlåtelse om kundkännedom inte har uppnåtts avseende både säljare och köpare samt att mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Beträffande dödsbon är bouppteckningen den identitetshandling som utvisar vem som är dödsbodelägare och därmed har rätt att företräda dödsboet. Enligt FMI:s uppfattning ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom om dödsboet och dess företrädare bland annat genom att kontrollera uppgifterna om dödsbodelägare i en bouppteckning som blivit förrättad i enlighet med ärvdabalken.

I och med att uppdragsavtalet ingicks före förrättningsdagen för bouppteckningen var det inte vid tillfället klarlagt vem eller vilka som var delägare och företrädare för dödsboet. Mäklarens underlåtenhet att uppnå kundkännedom om sin uppdragsgivare utgör enligt FMI grund för en varning. Denna bedömning förändras inte av att bouppteckningen senare har utvisat att dödsboet endast hade en företrädare, nämligen den delägare vars identitet mäklaren hade kontrollerat inför uppdragsavtalets ingående.

Mäklarsamfundets råd med anledning av FMI:s avgörande
Det kan möjligtvis vara så att det tidigare funnits delade uppfattningar kring möjligheten att ingå förmedlingsuppdrag med dödsbo innan dess att det finns en förrättad bouppteckning. Mot bakgrund av FMI:s avgörande vill Mäklarsamfundet ge det förtydligande rådet att endast ingå uppdragsavtal med dödsbo när det finns en förrättad bouppteckning. Som vanligt ska naturligtvis kundkännedom uppnås avseende dödsboet genom att kontrollera samtliga dödsbodelägares identitet. Finns inte en registrerad bouppteckning vid kontraktstillfället ska köpekontraktet även villkoras av att detta finns på tillträdesdagen. 

Dessa råd får anses gälla tills vidare. Mäklarsamfundet vill dock understryka att mäklaren som meddelades en varning i referatet har överklagat beslutet till Förvaltningsrätten.

Louise Lundqvist
Bitr. Förbundsjurist