Mäklare varnad för ofullständig anbudsförteckning

Mäklaren blev anmäld av en spekulant som lämnat ett anbud på bostadsrättens marknadsförda utgångspris som var 2 995 000 kr. Under hela budgivningstiden var detta det enda bud som var synligt i annonsen på den aktuella webbplatsen för bostadsannonser. Spekulanten höll samtidigt på att sälja sin egen fastighet för att kunna fullgöra köpet av bostadsrätten. Under tiden som spekulanten höll på med sin egen försäljning visade mäklaren bostadsrätten för en spekulant som skulle komma att bli den slutlige köparen. I samband med visningen lämnade denna spekulant ett anbud på 3 050 000 kr med villkoret att ingen fortsatt budgivning skulle ske samt att överlåtelseavtal skulle undertecknas av parterna direkt. Säljaren accepterade budet och villkoret per telefon. Det slutliga budet om 3 050 000 kr registrerades inte på mäklarens webbplats på internet.

Mäklaren har i sitt yttrande uppgivit i huvudsak följande. Köpare och säljare träffades cirka 30 minuter efter visningen på mäklarens kontor för kontraktsskrivning. Vid detta tillfälle förhandlade parterna ner det överenskomna budet till slutliga 3 010 000 kr mot att köparen separat träffade en överenskommelse om förvärv av diverse inventarier som fanns i lägenheten. Mäklaren redovisade därför 3 010 000 kr som slutligt pris i anbudsförteckningen i stället för det bud som inledningsvis hade lagts av köparen. Säljaren var vid detta tillfälle väl medveten om den inledande spekulantens, tillika anmälarens, intresse för bostadsrätten. Säljaren ville dock inte att mäklaren skulle ta kontakt med den spekulanten eftersom säljarna hade accepterat köparnas villkor. Efter kontraktsskrivningen ansåg dock mäklaren att det var förenligt med god fastighetsmäklarsed att kontakta spekulanten och informera om att en försäljning hade skett och om säljarnas beslut att underteckna överlåtelseavtalet utan att avvakta ytterligare bud från andra spekulanter.

FMI har uppmärksammat att budet om 3 050 000 kr inte finns med i anbudsförteckningen med uppgifter om anbudsgivarens namn och kontaktuppgifter, tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkoren för anbudet.

FMI anför i sitt beslut att mäklaren bland annat har kritiserats av anmälaren för att inte ha redovisat samtliga bud på den aktuella bostadssajten. FMI framhåller att det inte finns någon generell skyldighet för mäklare att presentera budgivning på internet. Om mäklaren väljer att redovisa bud på internet har mäklaren dock ett ansvar för att se till att redovisningen inte blir vilseledande. I det aktuella ärendet bedömer FMI inte att det finns belägg för att anse att mäklaren åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom sin redovisning av buden på internet.

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnats med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt bostadsrätten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren.

Avseende anbudsförteckningen skriver FMI i sitt beslut att det inte finns några undantag för mäklarens skyldighet att anteckna bud. Det står helt klart att mäklaren i den aktuella förmedlingen har underlåtit att anteckna ett konkret bud om 3 050 000 kr, som denne tagit emot och framfört till sin uppdragsgivare. Anbudsförteckningen som mäklaren upprättat är därmed ofullständig på ett sätt som enligt FMI utgör grund för att meddela denne en varning.
Mäklaren har överklagat beslutet till Förvaltningsrätten.

Louise Lundqvist
Bitr. Förbundsjurist