
Bostadsrättens indirekta nettoskuld
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
De signaler vi får är att de svenska bankerna allt oftare, av olika och för de inblandade ibland lite oklara skäl, avstår från att medverka till den typen av transaktioner och nekar utländska köpare att öppna konto i banken. Problemen uppmärksammas i regel mellan köp och tillträde då köparen börjar förbereda sig inför tillträdet genom att kontakta en svensk bank för överföring av slutlikviden. När de ibland långtgående konsekvenserna av bankernas förhållningssätt, i värsta fall en kraschad affär, uppenbarar sig för parterna förlitar sig såväl köpare som säljare på att fastighetsmäklaren ska kunna erbjuda en lösning.
Svenska Bankföreningen har i sin skrift Att bli bankkund uppställt tämligen tydliga kriterier för att en utländsk person ska kunna bli kund i en bank och få öppna ett konto. Kriterierna är följande;
- En person som ansöker om att få bli kund i banken måste alltid kunna identifiera sig. För den som saknar svensk identitetshandling kan identifiering istället ske med ett giltigt utländskt pass eller annan fotoförsedd identitetshandling där medborgarskapet framgår och som är utfärdad av en myndighet eller annan behörig utfärdare.
- Därutöver måste även syftet med bankkontot förklaras och den tänkta användningen av kontot beskrivas.
- En bank kan neka en kund att öppna konto om kunden inte kan identifieras på ett tillräckligt säkert sätt, om banken bedömer att den information som lämnas om syftet med att öppna kontot är otillräcklig, om banken genom att öppna ett konto skulle bryta mot bestämmelse i lag eller föreskrift samt om personen ifråga tidigare har agerat ohederligt mot banken.
En vanlig anledning till att utländska köpare av fastigheter och bostadsrätter nekas att bli kunder i svenska banker tycks vara avsaknaden av ett svenskt personnummer. Mot bakgrund av kriterierna ovan borde den omständigheten i sig inte kunna utgöra skäl att avvisa kunden, om denne i övrigt uppfyller de krav som ställs på säker identifiering. Ifråga om fastighets- och bostadsrättsköp torde det inte råda några oklarheter kring syftet med att öppna ett konto i banken, varför inte heller det skulle behöva utgöra hinder för en utländsk köpare att bli kund i banken.
Det som däremot är högst relevant är risken för att banken genom att öppna ett konto skulle bryta mot bestämmelser i lag eller föreskrift. I detta sammanhang är det främst penningtvättslagens bestämmelser och kravet på att uppnå kundkännedom som avses. Självklart ställs det högre krav på kontroll av utländska köpare som dessutom i många fall vill finansiera köpet med pengar som finns på konton i utländska banker. Många gånger är det svårare för bankerna att få tillräckligt mycket information om en utländsk person för att uppnå kundkännedom varför det är förståeligt att bankerna iakttar en viss försiktighet om de bedömer att riskerna är för höga.
Att en bank nekar någon att bli kund betyder dock inte med automatik att personen ifråga rent faktiskt bedöms vara involverad i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det kan istället vara så att banken inte kunnat få fram erforderlig information eller att man av rent affärsmässiga skäl anser att det krävs alltför mycket resurser att för att uppnå kundkännedom i förhållande till den faktiska förtjänsten av att acceptera personen som kund. Det är bankerna själva som bedömer vilka kontroller som är nödvändiga att genomföra för att uppnå kundkännedom och i detta avseende har bankerna sinsemellan olika synsätt, varför utfallet kan variera beroende på vilken bank och vilken eller vilka personer det handlar om.
Oavsett av vilken anledning banken nekar en köpare att bli kund kan det ställa till stora problem för såväl säljare och köpare som för fastighetsmäklare och i den situation som uppkommer förlitar sig parterna i regel på att mäklaren ska hitta en lösning på en mycket komplicerad situation, något som i regel är svårt att leva upp till.
Det vanligaste förslaget till lösning är att mäklaren tar emot köparens pengar på sitt klientmedelskonto för att sedan administrera och verkställa den slutliga transaktionen på tillträdesdagen. Detta är dock ett tillvägagångssätt som vi på Mäklarsamfundet av en rad olika skäl avråder ifrån, inte minst mot bakgrund av att en sådan hantering strider mot syftet med och användningen av mäklarens klientmedelskonto.
Genom att ta emot köparens pengar på sitt klientmedelskonto påtar sig mäklaren ett ansvar som banken, genom att neka personen att öppna ett konto, har avsagt sig. Förvisso påverkas mäklarens ansvar i det avseendet inte av bankens agerande, mäklaren har alltid ett självständigt ansvar för att uppnå kundkännedom. Det faktum att banken ställt sig avvisande till att genomföra den önskade transaktionen, med hänvisning till svårigheter att utföra erforderliga kontroller avseende kundkännedomen, bör dock föranleda frågan om mäklaren har bättre möjligheter än banken att med önskvärt resultat uppnå kundkännedom.
Det har även spekulerats i att en fastighetsmäklare som tar emot köpeskilling från utlandet på sitt klientmedelskonto, för att sedan föra den vidare till säljaren, eventuellt kan löpa en risk att ikläda sig rollen som penningöverförare, en verksamhet som kan kräva tillstånd från Finansinspektionen.
Utöver kundkännedomsproblematiken finns det också en del praktiska problem att ta hänsyn till, problem som det ofta inte finns några självklara lösningar på. Om det finns lån att lösa måste pengarna finnas på säljarens konto på tillträdesdagen vilket innebär att mäklaren till följd av transaktionstiden måste betala ut pengarna till säljaren i förskott, något som såklart inte är optimalt. Det föreligger också en risk att säljarens bank motsätter sig att ta emot pengarna på detta sätt.
Ett annat alternativ är att köparen skickar pengar direkt från sin bank i utlandet till säljarens konto för att erlägga betalning av slutlikviden. Även detta förfarande innebär att betalningen måste göras i förväg och i likhet med ovan kan säljarens bank också i denna situation neka till att ta emot pengarna vilket gör att det även här finns ett betydande mått av osäkerhet.
Utöver problemen med att genomföra tillträdet kan avsaknaden av ett svenskt bankkonto också föranleda problem med själva nyttjandet av fastigheten eller bostadsrätten, exempelvis avseende möjligheterna att teckna försäkring, ingå elavtal eller teckna avtal för bredband.
Men vad kan en mäklare göra när bankerna inte erbjuder sina tjänster till en utländsk köpare? Faktum är att det finns inte så mycket för mäklaren att göra förutom att vara vaksam på att det kan innebära problem om ett objekt säljs till en utländsk köpare. Mäklaren kan inom ramen för sin rådgivningsskyldighet upplysa sin säljare om det problematiska med en utländsk köpare och mäklaren har också möjlighet att i sin kontakt med utländska spekulanter uppmana dem att noggrant undersöka sina möjligheter att genomföra affären innan de ger sig in i en budgivning och så småningom kanske blir köpare.
Problematiken kring utländska köpare får antas bli större snarare än mindre och det är sannolikt så att det är en företeelse vi får vänja oss vid och lära oss att hantera. Som framgår ovan finns det inte heller några större möjligheter för en fastighetsmäklare att bidra med lösningar och som det ser ut nu får vi leva i from förhoppning om att även bankerna framöver kommer att se detta som ett problem och att de finner vägar för att på ett säkert sätt erbjuda sina tjänster även till personer från utlandet.
Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet
/ Bransch 1 juni 2023 Mäklarsamfundet har stämt av med Janette Cohen om hur den spanska bostadsmarknaden mår just nu. Hon berättar om sina framtidsspaningar, vilka det är som väljer…
/ Bransch 5 april 2023 Europeiska Kommissionen har uppdaterat sin lista över länder utanför EES som de identifierar som högrisktredjeländer. Ändringen trädde i kraft den 16 mars 2023…
/ Bransch 3 november 2022 Den spanska marknaden har länge varit en favorit hos svenskarna – men nu expanderar en aktör och öppnar kontor i Dubai. Vi har intervjuat Mike Farhoud från…
/ Bransch 1 juni 2022 Den spanska bostadsmarknaden är het. Under första kvartalet i år såldes fler bostäder än det gjorts sedan 2008, enligt nya officiella siffror från spanska…
/ Bransch 16 december 2021 Spanien blir allt mer populärt bland barnfamiljer. Bosatt Costa Blanca har noterat intresset och lanserar ett annorlunda koncept för att visa upp hur…
/ Bransch 18 november 2021 Nya siffror visar att försäljningen i Spanien har ökat med hela 96 procent jämfört med samma period förra året. Det som sticker ut är att många nya…
/ Bransch 7 oktober 2021 Den svenska bostadsmarknaden tog verkligen fart under coronapandemin. Men hur såg det ut i vårt grannland? Mäklarsamfundet har pratat med Svein Strømnes,…
/ Bransch 17 juni 2021 Bosatt Costa Blanca meddelade nyligen att Janette Cohen tillträder som ny VD. Vi har pratat med henne om det nya uppdraget och hur verksamheten i Spanien…
/ Bransch 25 februari 2021 Under förra årets sista kvartal ökade bostadsköpen och priserna i Spanien. Det var dessutom fler svenskar som köpte än jämfört med föregående kvartal. Det visar…
/ Bransch 11 februari 2021 Pandemin har drabbat oss alla, men på olika sätt. I vissa länder ser vi en betydligt mer omfattande nedstängning av samhället än i Sverige. Mäklarsamfundet har…
/ Bransch 17 september 2020 När gränserna till Spanien återigen öppnats börjar priserna på marknaden röra sig. Därför växlar Bosatt Costa Blanca upp trots den rådande pandemin och plockar…
/ Bransch 4 juni 2020 Corona-krisen har påverkat bostadsmarknader runt om i Europa. Vi gör en utblick mot Spanien, ett av de länder som drabbats hårdast av pandemin. Landet har varit…
/ Bransch 28 november 2019 San Fransisco är en spännande plats. Belägen på änden av halvön mellan Stilla havet och San Fransiscobukten ryms både den ikoniska Golden Gate-bron och…
/ Bransch 6 september 2019 Nu kan du delta i National Association of Realtors (NAR) mässa i San Francisco. Mässan går av stapeln 6-11 november 2019 och lockar över 20 000…
/ Bransch 22 februari 2019 För svenska bostadsköpare på jakt efter en plats i solen fortsätter Spanien vara populärt. Av alla utländska köpare är svenskarna den sjätte vanligaste…
/ Bransch 16 november 2018 I tidigare nyhetsbrev har vi berättat om att norska motsvarigheten till Blocket, finn.no har förbjudit förskönande beskrivningar i bostadsannonser. Nu har…
/ Bransch 19 april 2018 Gunnar Thulin flyttade till Florida för snart 30 år sedan och omskolade sig till mäklare. Idag arbetar Gunnar i Sverige under sommaren och i Florida resten av…
/ Bransch 28 mars 2018 Allt fler svenska mäklare etablerar sig i södra Europa. Thomas Petterson, med bakgrund på Svensk Fastighetsförmedling i Haninge, packade väskorna och tog…
/ Bransch 17 augusti 2017 Under sommarmånaderna har vi kunnat läsa braskande rubriker om prisfall på bostäder i Norge och särskilt på den annars heta Oslomarknaden. I juni föll priserna…
/ Bransch 30 januari 2017 Mäklarsamfundets ordförande Anders Edmark medverkade nyligen vid ett möte med NEU i Köpenhamn. NEU är det nordiska samarbetsforumet för…
/ Bransch 13 oktober 2016 I veckan hade Mäklarsamfundet besök av fastighetsmäklarorganisationerna från Norge, Finland och Danmark. Huvudfrågorna för dagen var framtiden för branschen och…
/ Bransch 13 oktober 2016 Nu finns branschens egen sifferbibel ”Fastighetsmäklarbranschen - Fakta & nyckeltal 2016” översatt till engelska. I den hittar du siffror och fakta om den…