När säljaren har en bostadshyresgäst i bostaden – vad gäller?

Vad är ett hyresavtal?

Inledningsvis så finns det inga formkrav eller skriftlighetskrav på ett hyresavtal. Det innebär att det kan föreligga ett hyresförhållande oaktat om hyresvärden och hyresgästen upprättat ett skriftligt hyresavtal parterna emellan. Ett muntligt hyresavtal är alltså precis lika giltiga som ett skriftligt ur en hyresrättslig synvinkel. Det enda egentliga formella kravet av intresse i detta avseende för att ett hyresförhållande ska uppstå är att ett hus, eller del av ett hus, upplåts till nyttjande mot ersättning. 

Kort om besittningsskydd

Besittningsskydd, eller besittningsrätt som det ofta kallas, innebär att hyresgästen som utgångspunkt har rätt till förlängning av hyresavtalet även om hyresvärden sagt upp hyresavtalet. I de fall hyresgästen har besittningsskydd kan hyresvärden sett generellt bara få hyresavtalet att upphöra om hyresvärden kan åberopa en besittningsbrytande grund. Det kan till exempel vara att hyresrätten har förverkats, att hyresavtalet inte ska förlängas för att hyresgästen har misskött sina förpliktelser, att bostaden vanvårdats eller att hyresgästen hyrt ut bostaden olovligt i andra hand. Besittningsskyddet kan i vissa fall avtalas bort. 

Om uppsägning

Om ett hyresförhållande varat längre än i tre månader och hyresvärden vill säga upp avtalet ska uppsägningen ske skriftligt. Även om hyresförhållandet varat kortare tid än tre månader bör dock en uppsägning vara skriftlig ur bevishänseende. Den ska vara så pass tydlig att hyresgästen förstår att det är en uppsägning samt med fördel ange vilket objekt som avses, vilka parterna är och till vilken tidpunkt hyresavtalet ska upphöra. Det är viktigt att påpeka att det bara är hyresvärden som kan säga upp hyresavtalet. Skriftliga uppsägningar ska som utgångspunkt delges hyresgästen, men hyreslagen innehåller flera undantag. I vissa fall kan uppsägningen till exempel sändas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. 

Om privatuthyrning

Om en privatägd bostad till exempel hus, villa eller en bostadsrätt hyrs ut för bostadsändamål är ofta Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig. Privatuthyrningslagen kompletteras av jordabalkens 12 kapitel, ofta kallad hyreslagen.

För er mäklare bör privatuthyrningslagen vara tillämplig i majoriteten av de förmedlingar där frågan blir aktuell. Båda lagarna är tvingande till hyresgästens fördel vilket gör att parterna inte kan avtala om sämre villkor till hyresgästens nackdel än vad som föreskrivs i lagen. 

Privatuthyrningslagen är tillämplig när en privatägd bostad hyrs ut om det sker utanför en näringsverksamhet för annat än fritidsändamål. Om fler än en bostad, eller flera rum i en bostad upplåts så gäller privatuthyrningslagen endast vid den första upplåtelsen. Om fler än två bostäder hyrs ut så anses det utgöra näringsverksamhet vilket innebär att privatuthyrningslagen inte gäller för någon av upplåtelserna.

En fördel med privatuthyrningslagen från en hyresvärds perspektiv är att hyresgästen aldrig kan erhålla besittningsskydd. Hyresvärden kan alltså, oaktat hur länge hyresförhållandet har pågått, säga upp hyresavtalet utan att behöva ange några skäl för uppsägningen. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet så gäller som huvudregel en uppsägningstid om tre månader, vilket innebär att hyresavtalet i så fall upphör till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresavtalet till exempel sägs upp den 2 juni så upphör alltså hyresavtalet att gälla månadsskiftet september/oktober. Om hyresgästen säger upp avtalet gäller istället en uppsägningstid om en månad till det månadsskifte som närmast inträffar efter uppsägningen. Det finns dock inga hinder mot att avtala om en kortare uppsägningstid från hyresgästens sida. 

Om hyreslagen

Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig så gäller hyreslagens bestämmelser om bland annat besittningsskydd. Utgångspunkten är då att en hyresgäst erhåller besittningsskydd när hyresförhållandet inleds, och att det därför krävs en besittningsbrytande grund för att säga upp hyresavtalet. 

Om bostaden hyrs ut andra hand är emellertid besittningsskyddet svagare, då gäller att hyresgästen inte erhåller besittningsskydd förrän efter två år. Vill hyresvärden säga upp avtalet när bostaden hyrs ut i andra hand så behöver således inte hyresvärden som utgångspunkt ange några giltiga skäl för uppsägningen. 

Det bör framhållas att en inneboende aldrig har besittningsskydd. Med inneboende avses någon hyr en del av en bostad och som inte har ett gemensamt hushåll med hyresvärden.

Det finns andra fall där besittningsskyddet kan brytas. Det gäller till exempel om bostaden är ett privatägt en- eller tvåfamiljshus och ägaren själv vill bosätta sig i huset eller om bostaden ska genomgå en omfattande renovering eller rivas. 

Oavsett vilken lag som är tillämplig så gäller som huvudregel en uppsägningstid om minst tre kalendermånader om hyresvärden säger upp avtalet om ingen besittningsbrytande grund finns. 

Säg upp hyresavtalet i god tid inför en försäljning

Om en ny ägare tar över äganderätten till bostad så tar den också som utgångspunkt över de hyresavtal som finns, vilket kan vara problematiskt om ett hyresavtal finns under en pågående försäljning. Ett hyresförhållande upphör alltså inte bara för att bostaden byter ägare, och hyresgästen har också rätt bo kvar under uppsägningstiden även om ett ägarbyte sker. Det är därför en god idé att säga upp hyresavtalet i god tid om bostaden ska säljas eftersom de flesta köpare vill få tillgång till bostaden vid tillträdet. 

Vad händer om hyresgästen ändå inte flyttar ut självmant?

Ibland kan det uppstå ett läge där hyresgästen trots att hyresavtalet har upphört ändå kvarstannar i bostaden. Hur hanterar parterna en sådan situation? 

Det bör framhållas att hyresvärden då ändå inte har rätt att gå in i bostaden och fysiskt flytta ut hyresgästen eftersom ett sådant förfarande kan vara brottsligt i flera avseenden. Polisen är generellt sett inte heller behjälplig i sådana lägen.

Istället måste hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten och ansöka om handräckning för att få hyresgästen avhyst från bostaden. Hyresgästen kan gå med på kravet och flytta självmant eller välja att inte bestrida kravet. Då fattar kronofogden ett beslut om verkställighet och hyresvärden kan då med kronofogdens hjälp avhysa hyresgästen. 

I värsta fall så bestrider hyresgästen kravet, eller begär att saken ska prövas i domstol. Kronofogden kan då lämna över ärendet till en allmän domstol vilket påbörjar en domstolsprocess. Hyresvärden kan också vända sig direkt till tingsrätten för att få en dom som kan ligga till grund för ett beslut om verkställighet hos kronofogden. 

Avslutningsvis ska nämnas att om hyreslagen är tillämplig och hyresvärden vill pröva frågan om hyresavtalet ska förlängas eller inte ska hyresnämnden pröva frågan, som kan utfärda ett beslut om hyresavtalet har upphört eller inte. Ett sådant beslut kan sedan ligga till grund för avhysning hos kronofogden.

Oavsett om kravet stannar hos kronofogden eller överlämnas till domstol så är det viktigt att vara medveten om att en sådan process kan ta avsevärd tid att slutföra och kräva betydande resurser från hyresvärdens sida. Det kan därför till fördel för alla parter om hyresgästen flyttat ut innan kontrakt skrivs för att undvika komplikationer i ett senare skede.

Andreas Strandberg
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet