Hovrättsdom: Utfästelse i förhandsavtal

Bakgrunden till målet var att köparna av en nyproducerad bostadsrätt påstod att bostadens skick inte överensstämde med informationen som framgått av det förhandsavtal som ursprungligen hade tecknats mellan parterna.

Till förhandsavtalet fogades nämligen bilder och ritningar som, köparna menade, gav intryck av att bostadsrätten skulle förses med öppningsbara skjutglaspartier till uteplatserna. När bostadsrätten väl var färdigställd framkom emellertid att angivna skjutglaspartier inte alls var installerade. I stället hade skjutglaspartierna ersatts med fasta glaspartier – förändringen motiverades av byggtekniska skäl. Köparna accepterade inte ändringen och krävde därför bostadsrättsföreningen på skadestånd.

Hur resonerade domstolen? 

Frågan som huvudsakligen prövades av hovrätten var huruvida de omtvistade skjutglaspartierna var en del av förhandsavtalet, och om någon egentlig utfästelse hade lämnats av bostadsrättsföreningen.

Hovrätten konstaterade inledningsvis att avtalsmässiga frågor inte är möjliga att generellt svara på genom ett ja/nej-svar, och att det därför krävs vissa hjälpmetoder för tolkning av ett avtal. Utgångspunkten vid avtalstolkning är att en helhetsbedömning måste göras utifrån flera olika faktorer såsom; avtalets ordalydelse, vad parterna uttryckligen skrivit och sagt, samt vad parterna underförstått kunnat anta vid avtalets ingående m.fl.  Härutöver bär en säljare som huvudregel ett juridiskt ansvar för riktigheten i lämnade uppgifter avseende bostaden. I händelse av att en uppgift är osäker krävs att denna förses med en tydligt angiven reservation för att en säljare ska kunna undgå ansvar.

Vid granskning av förhandsavtalet kunde hovrätten inte finna en enda preciserad utfästelse om att skjutglaspartier skulle förses bostadsrätten. Jämte bilderna på skjutglaspartierna som återfanns i förhandsavtalet framgick en friskrivningstext om att bilderna är animerade visualiseringar och kan skilja sig mot projektets slutresultat. Gällande planritningen var skjutglaspartier förvisso inritade, dock hade reservation skett - det angavs att värmesystem var under utredning och kunde komma att påverka planlösning, samt att rätt till förändringar förbehålles. Förhandsavtalet bedömdes i sin helhet vara försedd med tillräckliga reservationer för att inte anses ha lämnat en positiv uppgift om skjutglaspartierna.

Detta tillsammans med hovrättens uttalande om att förhandsavtal - till sin natur - är preliminärt medförde att bostadsrättens skick inte bedömdes avvika från vad parterna hade avtalat om.  

Särskilt intressant är avgörandet då det visar på den frekvent uppkommande situationen kring olika parters tolkning av ett avtal. Ännu mer omstridd kan avtalsfrågan bli när det gäller bostäder under uppförande, där frågan ställs på sin spets vilka ändringar av bostaden som är acceptabla. En sak som är säker är att tydliga avtal är en förutsättning för en lyckad bostadsaffär och minskar risken för tvist.