Nytt beslut om uppgift om nettoskuldsättning vid nyproduktion

I fastighetsmäklarlagens 3 kap. 14–15 §§ framgår vilka uppgifter en objektsbeskrivning ska innehålla, beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt. Om en bostadsrätt förmedlas är fastighetsmäklare sedan 2023 som bekant skyldiga att bland annat uppge uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, alltså hur stor andel av bostadsrättsföreningens lån som indirekt belastar den enskilda bostadsrätten. 

I förarbetena till den nya bestämmelsen uttalades att bostadsrättsföreningens årsredovisning ska utgöra grund för beräkningen av nettoskuldsättningen. Detta kan av förklarliga skäl visa sig problematiskt vid förmedling av nyproducerade bostadsrätter eftersom en fastställd årsredovisning inte alltid finns tillgänglig. Fastighetsmäklarinspektionen har sådana fall bedömt att den ekonomiska planen i stället ska utgöra grund för beräkning av nettoskuldsättningen.  

Om en årsredovisning ändå finns tillgänglig ska beräkningen, enligt tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen, grundas på årsredovisningen och inte på den ekonomiska planen. Även detta kan dock föranleda viss problematik om slutfinansiering för nyproduktionen inte är löst eftersom uppgiften om nettoskuldsättning för den givna bostadsrätten då kan skilja sig avsevärt från en senare beräkning när slutfinansieringen är genomförd. Enligt tidigare beslut har mäklaren ändå haft att utgå från årsredovisningen även om uppgiften mot bakgrund av det ovanstående kan vara missvisande. 

I det aktuella ärendet prövade Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd huruvida det var oaktsamt att grunda nettoskuldsättningsberäkningen på uppgifter från den ekonomiska planen när det fanns en tillgänglig årsredovisning. Den ansvarige mäklaren hade i ärendet utgått från uppgifterna i den ekonomiska planen eftersom slutfinansieringen för nyproduktionen ännu inte var löst. En beräkning grundat på uppgifterna i årsredovisningen kunde alltså ha medfört att uppgiften därav blev vilseledande.  

I denna fråga har disciplinnämnden nu gjort ett reviderat ställningstagande innebärande att fram till dess att en årsredovisning finns tillgänglig där slutfinansieringen är genomförd bör mäklaren i stället utgå från uppgifterna i den ekonomiska planen som underlag för beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. I så fall är mäklaren också skyldig att tydligt i objektsbeskrivningen uppge att den ekonomiska planen utgör beräkningsunderlag, att det finns en eller flera senare tillgängliga årsredovisningar samt orsaken till att det är den ekonomiska planen och inte den senaste tillgängliga årsredovisningen som ligger till grund för beräkningen. 

I framtida förmedlingar av nyproduktion där slutfinansiering ännu inte är löst bör ni alltså utgå från uppgifterna i den ekonomiska planen för nettoskuldsättningsberäkningen även om en årsredovisning finns tillgänglig.

Andreas Strandberg
Förbundsjurist Mäklarsamfundet