Oklarheter kring andelstal i mäklarbilder

Mäklarsamfundet har vid upprepade tillfällen informerat om de nya bestämmelserna som trädde i kraft vid årsskiftet dels avseende skyldigheter för bostadsrättsföreningar och bostadsutvecklare vid produktion och försäljning av nyproducerade bostadsrätter dels den i fastighetsmäklarlagen nya bestämmelsen om en fastighetsmäklares skyldighet att ange en uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. 

Just frågan om beräkning och redovisning av en bostadsrätts indirekta nettoskulsättning har varit föremål för en hel del diskussion inte minst i fråga om hur långtgående en mäklares skyldigheter kan eller ska vara när det kommer till att efterfråga och efterforska uppgifter från en bostadsrättförening för att möjliggöra en korrekt beräkning av den indirekta nettoskulden. 

Till en början var den vanligast förekommande frågan vilka poster i bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar som skulle ingå i underlaget för beräkningen och hur man som fastighetsmäklare skulle gå till väga för att försöka ta reda på var i årsredovisningen uppgifterna gick att finna. Nu har ännu en osäkerhetsfaktor tillkommit, denna gång gällande bostadsrättsföreningarnas redovisning av andelstalet för årsavgift till föreningen, vilket enligt lagstiftningen är det andelstal som ska ligga till grund för beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuld. Såväl Riksbyggen som SBC har informerat om att det andelstal som redovisats som andel av årsavgiften till föreningen inte alltid har varit korrekt och Riksbyggen har av den anledningen tagit bort andelstal för årsavgifter från sina mäklarbilder och redovisar i stället endast ett andelstal benämnt just Andelstal. 

När det gäller Riksbyggenförvaltade föreningar är det just andelstalet Andelstal som i merparten av fallen ska användas vid beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuld. För att en mäklare ska kunna vara helt säker på den saken krävs det dock att man går in i föreningens stadgar och kontrollerar om avgifterna till föreningen beräknas utifrån andel eller insats. Om avgifterna beräknas utifrån andel är det således det andelstal som redovisas i mäklarbilden som ska användas för beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuld. 

Om avgifterna till föreningen i stället beräknas utifrån insatsen blir det betydligt mer komplicerat. Uppgift om insats finns i mäklarbilden men uttrycks då i kronor och för att få fram en uppgift för beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuld måste uppgiften om insats omräknas till procent, detta genom att ta insatsen för den aktuella bostadsrätten och dividera den med föreningens totala insats, vilken återfinns i årsredovisningen. Det procenttalet ska sedan multipliceras med föreningens totala nettoskuld för att få fram bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.  Enligt uppgift från Riksbyggen kommer uppgiften om insats i deras mäklarbilder att anges som ett procenttal inom kort vilket självfallet kommer att underlätta vid beräkning av bostadsrättens indirekta nettoskuld.

Riksbyggen har till följd av den aktuella förändringen presenterat en vägledning för att under rådande omständigheter guida mäklarna i hur den indirekta nettoskulden kan beräknas men det kan ifrågasättas om det är rimligt att ålägga mäklarna så långtgående skyldigheter när det gäller att efterforska uppgifter från en bostadsrättsförening. Det har antytts att liknande problem kan finnas även hos andra aktörer vilket gör situationen än mer bekymmersam och det går inte att bortse från de problem och svårigheter som bostadsrättsföreningarnas och förvaltarnas hantering och redovisning av andelstal innebär för fastighetsmäklarnas möjligheter att fullgöra sina skyldigheter.   

Det kan slutligen konstateras att de farhågor som fanns kring utformningen av den nya bestämmelsen och som också uttrycktes i Mäklarsamfundets remissvar i lagstiftningsprocessen dessvärre ser ut att ha besannats. Fastighetsmäklarna befinner sig många gånger i situationer där man förväntas beräkna en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning utifrån oklara förutsättningar och ibland bristfälliga underlag vilket är högst olyckligt, inte minst mot bakgrund av att den aktuella problematiken var känd på förhand.    

Från Mäklarsamfundets sida hoppas och tror vi att bilden kommer att klarna allteftersom och att vi i framtiden kan komma att se någon form av likriktning i fråga om bostadsrättsföreningarnas och förvaltarnas redovisning av andelstal i mäklarbilderna. Vi kommer också som branschaktör och medlemsorganisation göra vad vi kan för att bidra till att våra medlemmar får så bra förutsättningar som möjligt att utföra sitt jobb på ett bra och inte minst korrekt sätt. 

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet