Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning – hur räknas den ut?

Vi har sedan tidigare informerat om de ändringar i bostadsrättslagen och fastighetsmäklarlagen som kommer att träda ikraft vid årsskiftet. De ändringar som genomförs i bostadsrättslagen gäller främst bostadsrättsföreningar och byggbolag men kommer sannolikt även att påverka fastighetsmäklarnas sätt att arbeta, inte minst ifråga om förmedling av nyproducerade bostadsrätter. 

Den största förändringen i fastighetsmäklarlagen innebär en skyldighet för fastighetsmäklare att vid förmedling av en bostadsrätt ange en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Enkelt uttryckt är det den andelen av bostadsrättsföreningens lån som den enskilda bostadsrätten ansvarar för. En svårighet med tillämpningen av den nya bestämmelsen är att den uppgift som ska tas in i objektsbeskrivningen i regel inte finns tillgänglig hos bostadsrättsföreningen utan måste räknas fram utifrån andra uppgifter, uppgifter som är tänkta att hämtas från föreningens årsredovisning. 

Att en fastighetsmäklare åläggs att själv producera en uppgift som ska finnas med i objektsbeskrivningen är något nytt. Fram tills nu har det enbart varit fråga om att inhämta uppgifter från säljare och exempelvis en bostadsrättsförening och föra in uppgifterna i beskrivningen. Att mäklaren ska vara ansvarig för att räkna fram en uppgift som ska tas in i objektsbeskrivningen var något som Mäklarsamfundet riktade kritik mot i det remissvar som lämnades med anledningen av lagförslaget. Kritiken som framfördes var bland annat att uppgifterna i en årsredovisning kan vara inaktuella till följd av att föreningen kan ha amorterat ner lån eller tagit upp ytterligare lån efter det att årsredovisningen antogs, med konsekvensen att den uppgift om nettoskuld som mäklaren räknat fram senare visar sig ha baserats på ett felaktigt underlag.      

Ett annat bekymmer med den aktuella lagändringen är svårigheten att avgöra vilka poster i årsredovisningen som ska läggas till grund för uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuld. I propositionen till lagförslaget angavs det att föreningens nettoskuld ska multipliceras med den aktuella bostadsrättens andelstal för årsavgifter till föreningen för att få fram det rätta värdet. Föreningens nettoskuld ska beräknas enligt följande formel; ”räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel”. 

Räntebärande skulder är typiskt sett banklån för vilka man erlägger ränta och i årsredovisningen kan de redovisas som både långfristiga- och kortfristiga skulder. Exempel på räntebärande tillgångar är räntebärande fordringar och kortfristiga placeringar. Den tredje beståndsdelen i formeln är likvida medel vilka i årsredovisningen ofta tas upp som kassa och banktillgodohavanden. Uppräkningen är inte uttömmande, räntebärande skulder och tillgångar kan redovisas på olika sätt och med olika benämningar i årsredovisningen vilket gör det svårt att ange exakt vilka poster som generellt ska tas med i underlaget för beräkning av föreningens nettoskuldsättning.  

När mäklaren har räknat ut bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning ska det värdet multipliceras med den aktuella bostadsrättens andelstal för avgifter till föreningen. Uppgift om andelstal finns i bästa fall att tillgå i utdraget ur lägenhetsförteckningen, det vi i dagligt tal kallar mäklarbild. Det är dock inte ovanligt att en mäklarbild innehåller ett antal olika andelstal och att, vilket också påpekades i Mäklarsamfundets remissvar, föreningarna inte alltid har klart för sig vad de olika andelstalen avser vilket kan leda till ytterligare osäkerhet kring tillförlitligheten till det underlag som ligger till grund för mäklarens uträkning.

Så, mot bakgrund av ovan kan det konstateras att det åtminstone till en början kan bli svårt för en fastighetsmäklare att med säkerhet veta om det underlag man har för att leva upp till den nya bestämmelsen gällande den indirekta nettoskulden är korrekt. Från Mäklarsamfundets sida kommer vi även fortsättningsvis göra vad vi kan för att försöka bringa klarhet i hur mäklarna lämpligen ska agera för att fullgöra sin skyldighet ifråga om uppgiften om en bostadsrätts nettoskuldsättning och vi återkommer med mer information när sådan finns att ge.   

Niklas Rollgard
Chefsjurist Mäklarsamfundet