Kontraktsbrott vid nyproduktion av bostadsrätt

Skälen till att en förvärvare av en nyproducerad bostadsrätt inte kan eller vill fullfölja sitt förvärv kan variera, det kan handla om skilsmässa, utebliven finansiering, eller det faktum att förvärvaren helt enkelt inte längre vill fullfölja förvärvet. Kontraktsbrott kan naturligtvis förekomma även från bostadsrättsföreningens sida men eftersom det är vanligast att förvärvaren begår kontraktsbrott kommer jag att fokusera på förvärvarens skyldigheter. 

Vid nyproduktion tecknas inte sällan tre olika avtal, dessa är s.k. bokningsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal. Som de flesta säkert känner till avråder Mäklarsamfundet från användandet av bokningsavtal, detta eftersom ett bokningsavtal inte är bindande mellan förvärvaren och bostadsrättsföreningen. Den som bryter ett bokningsavtal drabbas sällan av några större ekonomiska konsekvenser, men i vissa fall får den som tecknat sig för ett bokningsavtal inte tillbaka hela bokningsavgiften.

Till skillnad från ett bokningsavtal är utgångspunkten att förhandsavtal är bindande för parterna. Upplåtaren, det vill säga bostadsrättsföreningen, har ofta med ett villkor i förhandsavtalet som ger bostadsrättsföreningen rätt att begära avtalets återgång om inte ett visst antal förhandsavtal tecknats vid en viss tidpunkt. Förvärvarens möjligheter att frånträda ett förhandsavtal är däremot normalt begränsade till de undantag som finns i bostadsrättslagens 5 kap 8 §.  

Undantagen är följande:
1. Om lägenheten inte upplåtits med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. Om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse, och detta beror på vårdslöshet från bostadsrättsföreningen eller,
3. Om avgifterna, dvs. insats och/eller månadsavgiften blivit väsentligt högre än vad som angetts i förhandsavtalet, och förvärvaren begär att få frånträda förhandsavtalet inom tre månader från det att förvärvaren fått kännedom om de höjda avgifterna.

Som många läsare säkert har uppmärksammat har det förekommit uppgifter i media om att vissa förhandsavtal skulle kunna bedömas som ogiltiga på grund av att den beräknade tidpunkten för tecknande av upplåtelseavtal varit för oprecist angiven, främst genom att det angivits ett längre tidsintervall, istället för ett specifikt datum.

Mot bakgrund av att ett av syftena med införande av förhandsavtal varit att motverka den tidigare ordningen, där förvärvaren i praktiken var bunden av sitt förvärv under oöverskådlig tid, är det långt ifrån självklart att ett tidsspann om några månader för tecknande av upplåtelseavtal skulle leda till ogiltighet av förhandsavtalet. Mäklarsamfundet rekommenderar sedan en längre tid tillbaka angivande av ett så exakt datum som möjligt, alternativt ett kortare intervall på maximalt två veckor vid vår rådgivning till mäklare som står i begrepp att upprätta förhandsavtal och efterfrågat råd i den delen. Även om kommentaren till bostadsrättslagen innehåller en skrivning om att tidsspannet bör anges till maximalt två veckor bör det noteras att den ståndpunkten bygger på ett oklart uttalande i förarbetet till bostadsrättslagen. Med tanke på att rättsläget är osäkert ska du alltid råda förvärvaren att konsultera en egen jurist om förvärvaren skulle vilja göra gällande att förhandsavtalet är ogiltigt.

Om en förvärvare som tecknat förhandsavtal meddelar dig att denne inte kan, eller vill, fullfölja ett förhandsavtal bör du påminna om att förhandsavtalet i sig är bindande och vilka konsekvenser ett kontraktsbrott kan få i form av eventuell skadeståndsskyldighet. Med tanke på att det är relativt vanligt att byggföretaget som står bakom föreningen ställer ut garantier där de åtar sig att köpa de lägenheter som inte blir upplåtna kan i vissa fall förvärvarens skadeståndsansvar komma att bortfalla. Observera dock att garantiåtagandena kan skilja sig åt från fall till fall varför du alltid bör råda förvärvaren att kontrollera hur det förhåller sig i det enskilda fallet. Du bör även informera om att de enda skäl som finns för att bryta ett förhandsavtal är undantagen i bostadsrättslagens 5 kap 8 §.

Exakt hur stort dröjsmål som är acceptabelt vad gäller tecknande av upplåtelseavtal är osäkert men klart är i alla fall att tidsfristen bör vara tämligen snäv. Det är även osäkert hur stor höjningen av avgifterna som krävs för att höjningen ska vara väsentlig, sannolikt räcker det med någon procent för att höjningen ska betraktas som väsentlig. Skulle förvärvaren stå inför en skilsmässa eller separation bör du informera om att bostadsrättslagen ger en förvärvare möjlighet att överlåta förhandsavtalet till make eller sambo.

Om det finns en möjlighet att något av undantagen skulle kunna vara aktuella är det lämpligt att du informerar om detta. Skulle du som fastighetsmäklare få kännedom om att bostadsrättsföreningen avser att höja avgifterna ska du skyndsamt informera förhandstecknarna om detta och vilka konsekvenser som kan aktualiseras. Observera att du ska vara opartisk och alltid råda förvärvaren att konsultera en egen jurist om denne skulle uttrycka en önskan om att frånträda förhandsavtalet.

Tänk även på att förvärvaren inte kan sälja bostadsrätten till en annan köpare innan upplåtelseavtal tecknats. Det har tidigare förekommit att förvärvare önskat teckna så kallade optionsavtal med en framtida köpare av bostadsrätten. Mäklarsamfundet avråder generellt sett från att fastighetsmäklare medverkar till så kallade optionsavtal eftersom sådana avtal är förenade med osäkerheter som kan vara svåra att förutse.   

När upplåtelseavtal tecknats kan de kontraktsbrott som aktualiseras vara bristande betalning från förvärvarens sida och dröjsmål med tillträdet från bostadsrättsföreningens sida.

Om förvärvaren inte kan eller vill erlägga betalningen för bostadsrätten kan bostadsrättsföreningen framställa hävningsförklaring och därefter kräva skadestånd från förvärvaren. Till skillnad från vanliga överlåtelser där hävningsförklaringen kan framställas tämligen omgående måste bostadsrättsföreningen först uppmana förvärvaren (som inte betalat insatsen) att vidta rättelse, om förvärvaren inte vidtar rättelse och betalar inom en månad från uppmaningen kan bostadsrättsföreningen inte häva upplåtelseavtalet. Om upplåtelseavtalet hävs på grund av att förvärvaren inte betalar avgifterna till bostadsrättsföreningen har bostadsrättsföreningen rätt till skadestånd. Skadeståndet kan avse förlorade intäkter för månadsavgifter och/eller eventuellt lägre köpeskilling, vid en omförsäljning av bostadsrätten. Tänk på att om upplåtelse har skett är föreningens omförsäljning en vanlig köprättslig överlåtelse, upplåtelse ska inte ske på nytt efter en hävning av ett upplåtelseavtal. Skulle bostadsrättsföreningen vara i dröjsmål med tillträdet har förvärvaren rätt till nedsättning av månadsavgiften under tiden som förvärvaren inte kan använda lägenheten. Är hindret av väsentlig betydelse kan förvärvaren frånträda upplåtelseavtalet. Möjlighet att frånträda upplåtelseavtalet finns även vid väsentliga avgiftshöjningar och även här finns det en tidsbegränsning om tre månader från det att förvärvaren informerats om avgiftshöjningen.

Avslutningsvis bör du som fastighetsmäklare råda förvärvaren att försöka sälja om bostadsrätten själv om denne inte kommer att kunna erlägga betalning på tillträdesdagen. Förvärvaren kan nämligen normalt sett sälja bostadsrätten så snart förvärvaren tecknat upplåtelseavtal, observera att vissa upplåtelseavtal kan innehålla begränsningar i rätten att sälja bostadsrätten innan köpeskillingen har betalats. Som alltid är du som medlem välkommen att ringa oss på Mäklarsamfundet för ytterligare rådgivning i dessa frågor. Inom de närmaste veckorna kommer du även att kunna ta del av ett webinarium med ytterligare information om dessa frågor.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist