Varning från FMI pga lockpriser

Mäklaren förelades därför att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag han hade haft under en viss period. Av dessa valdes därefter ut 23 objekt, samtliga bostadsrätter, vilka var de som befanns ha den största avvikelsen mellan utgångspriset och försäljningspriset.

Mäklaren anförde bl.a. att han vid marknadsvärdesbedömningen för samtliga objekt grundat sig på en sammanlagd bedömning av försäljningsstatistik, bostädernas läge och skick, månadsavgiften samt föreningens ekonomiska ställning. Han har inte medvetet satt ett pris för att locka till ett större intresse utan det har alltid varit av yttersta vikt för honom att en säljare accepterar att sälja för utgångspriset. Mäklare anförde vidare att det har varit en extra stor utmaning att förutspå vad marknaden varit beredd att betala för en bostad under den efterfrågade perioden då det varit ett mycket lågt utbud i kombination med ett historiskt lågt ränteläge. Dessutom har ett antal bostäder sålts innan visning och för att en säljare ska acceptera att avsluta affären innan visning kräver säljaren oftast ett högre pris än utgångspriset. I de fall budgivning skett upplever han att spekulanterna ryckts med i budgivningen eftersom man sett att fler varit intresserade av den typen av bostad.

FMI har i sitt beslut hänvisat till fastighetsmäklarlagen som anger att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bl.a. innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bl.a. ett krav på vederhäftighet. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att det strider mot marknadsföringslagen med vilseledande prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera.

I de granskade förmedlingarna har den procentuella skillnaden mellan det annonserade priset och köpeskillingen i åtta fall uppgått till mellan 50-84 procent, i sex fall till mellan 40-49 procent och i nio fall till mellan 31-39 procent. FMI ifrågasätter dessutom hur relevant en försäljningsstatistik är som ligger långt bak i tiden.

FMI finner att det förhållandet att den slutliga köpeskillingen i samtliga redovisade förmedlingar väsentligt överstiger utgångspriset inte kan förklaras på något annat sätt än att mäklaren systematiskt har använt sig av lockpriser. De omständigheter och förklaringar som mäklaren åberopat utgör inte sådana omständigheter att han kan anses ha saknat möjlighet att ange mer korrekta prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten. FMI finner därför att utredningen visar att mäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.

Johanna Stampe
Bitr. förbundsjurist