Felicia Idbrant
Nyhet Juridik 1 juni 2022

Så fungerar en tilläggsköpeskilling vid fastighetsköp – och skillnaden mot svävarvillkor

I samband med att en fastighet överlåts kan vissa faktorer ännu vara osäkra varav det ena eller det andra utfallet kan påverka fastighetens värde. Mot bakgrund av detta är det inte helt ovanligt att säljare och köpare önskar reglera köpekontraktet med antingen svävarvillkor eller genom ett annat inte lika vanligt alternativ, en tilläggsköpeskilling. Läs vidare för att ta reda på närmare hur en tilläggsköpeskilling fungerar och hur denna skiljer sig från svävarvillkor.

Svävarvillkor 

Ett svävarvillkor (eller återgångsvillkor) skrivs in i köpekontraktet när parterna är överens om att köpet görs beroende av en viss framtida händelse. Om svävarvillkoret inte uppfylls ska köpet gå åter. Vanligt förekommande svävarvillkor är villkor om att köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas eller villkor om att köparen erhåller bygglov. 

Om ett svävarvillkor ska gälla även efter att köparen har tillträtt fastigheten måste det finnas med i såväl köpekontraktet som i köpebrevet. Under tiden som villkoret gäller får köparen enbart en vilande lagfart och kan därför ha svårt att ta lån med fastigheten som säkerhet. Detta är också ett av skälen till att parterna allt som oftast vill att svävarvillkoret inte ska fortsätta att gälla efter tillträdesdagen. Huvudregeln enligt jordabalken (1970:994) är att svävarvillkor får gälla i högst två år. (med undantag för villkor om betalning av köpeskillingen, att avsedd fastighetsbildning sker eller villkor som grundas på bestämmelse i lag, dessa villkor kan gälla längre än två år). Om ett svävarvillkor har skrivits in på en längre tid än två år får detta till följd att hela köpekontraktet anses ogiltigt. Om man istället inte har skrivit någon tid alls räknas det som att svävarvillkoret gäller i två år. 

Tilläggsköpeskilling 

Ett av formkraven för köp av fastigheter är att en bestämd köpeskilling ska anges. I praxis har det dock accepterats avtal där en tilläggsköpeskilling under vissa förutsättningar ska betalas. Att avtala om en tilläggsköpeskilling betyder att den fullständiga köpeskillingen inte betalas vid tillträdet utan betalas senare. Med andra ord förbinder sig köparen att under vissa angivna förutsättningar betala en tilläggsköpeskilling till säljaren vid en senare tidpunkt efter tillträdesdagen. Till skillnad från vite är en tilläggsköpeskilling avsedd att återspegla ett ökat värde på fastigheten. 

Ett förenklat exempel skulle kunna vara en situation där säljaren överlåter mark som idag saknar byggrätt. Under de förhållandena är marken värd 200 000 kronor. Om en byggrätt däremot skulle beslutas för marken skulle denna ha ett betydligt högre värde, låt säga 2 000 000 kronor. I ett sådan fall skulle parterna kunna använda sig av en tilläggsköpeskilling genom att säljaren på tillträdesdagen erhåller 200 000 kronor och om byggrätt beslutas inom tre år så ska en tilläggsköpeskilling utgå om 1 800 000 kronor. 

Något som är mycket viktigt att tänka på är att tilläggköpeskillingen ska vara tydligt beskriven och knuten till en händelse i köpekontraktet. Annars finns det risk för att hela köpet kan anses som ogiltigt på grund av att ingen köpeskilling är angiven i köpekontraktet (vilket ju är ett av formkraven). 

Tillskillnad från svävarvillkor får köparen full lagfart på fastigheten eftersom en tilläggsköpeskilling inte är något villkor utan en beskrivning på hur betalningen ska ske vid en senare tidpunkt. Detta kan anses vara en av fördelarna med att använda sig av en tilläggsköpeskilling. En annan fördel kan vara att tilläggsköpeskillingen kan fungera som en kompromiss för att överbrygga en säljares och köpares olika uppfattningar om fastighetens värde.

Ur ett mäklarperspektiv är en intressant fråga som uppstår i samband med användandet av tilläggsköpeskillingar hur provisionen ska beräknas. Är det endast på den ursprungliga köpeskillingen eller även på tilläggsköpeskillingen, om denna senare utgår? Övervägande skäl talar för att provisionen ska beräknas på den slutliga köpeskillingen. 

Det finns många sätt att konstruera en tilläggsköpskilling på och som ovan angetts är det viktigt att den är tydligt beskriven för att undvika risken att hela köpekontraktet anses som ogiltigt. Därtill finns det flera andra frågeställningar som inte belyses i detta nyhetsbrev att beakta i samband med användandet av tilläggsköpeskillingar. Skulle frågan om en tilläggsköpeskilling bli aktuell i en affär kan därför både säljare och köpare behöva konsultera med någon sakkunnig på området och som medlem rekommenderas du att kontakta oss för närmare rådgivning.

Felicia Idbrant
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet