Överlåtelsebesiktningen av fastigheten är inte utförd vårdslöst – besiktningsföretag ej skadeståndsskyldigt

En man i Göteborg köpte i september 2011 en fastighet för 2 950 000 kr. Säljarna anlitade inför köpet besiktningsföretaget Eminenta Besiktning & Värdering i Göteborg för att genomföra en s.k. okulär överlåtelsebesiktning. Innan köpet fullbordades beställde köparen en genomgång av besiktningen. Besiktningsmannen och köparen genomförde besiktningsgenomgången tillsammans på fastigheten. Enligt besiktningsprotokollet har besiktningsmannen bl.a. uppmärksammat en avvikande lukt i fastighetens källare, vilket antecknats som en lukt förknippad med jord/sand. Köparen tillträdde därefter fastigheten i december 2011. När köparen under november 2012 i samband med renovering rev upp golvet i källaren spred sig en stark avvikande lukt. Efter undersökningar visade sig orsaken vara mikrobiella angrepp på bottenplattan och väggarna i källaren, då fukt utifrån hade trängt in i plattan och upp i väggarna.

Köparen stämde Eminenta och begärde skadestånd med 642 000 kr. Grunden för köparens talan var att Eminenta utfört besiktningsuppdraget vårdslöst genom att inte notera ett flertal felaktiga utföranden och brister i fastighetens skick och därigenom ådragit sig en skadeståndsskyldighet gentemot köparen för uppkommen skada.

Eminenta bestred köparens begärda krav och anförde att de inte agerat vårdslöst eller försumligt vid utförandet av uppdraget. Detta då de problem som köparen gjort gällande avseende fastigheten hade noterats i besiktningsprotokollet och redovisats såsom riskkonstruktioner. Vid utveckling av talan framhöll Eminenta även att uppdraget endast omfattade en okulär besiktning, vilket innebär att besiktningsmannen endast tittar och noterar det man kan se. Besiktningen omfattade således inga fuktkontroller eller förstörande ingrepp. Under rubrikerna ”Riskanalys” och ”Värt att veta” i protokollet finns, vid sidan av de iakttagelser som besiktningsmannen gjort vid den okulära besiktningen, även noteringar om sådant som besiktningsmannen allmänt sett känner till med beaktande av dennes ansamlade erfarenhet. Vidare framgår av besiktningsförutsättningarna att besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning, bl.a. avseende förhållanden som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen, men ”för påtaglig risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen behöver inte besiktningsmannen föreslå fortsatt teknisk utredning”. I det aktuella besiktningsuppdraget hade besiktningsmannen gjort noteringar avseende samtliga fel som köparen åberopat, då okulära förutsättningar för detta förelegat.

Tingsrätten skriver i sin dom att den fråga som ska prövas i målet är om Eminentas besiktningsman med tillräcklig tydlighet informerat köparen om de risker för eventuella fukt- och mögelskador som skulle kunna uppstå och som sedermera har uppdagats föreligga i fastigheten.

Av domskälen framgår att det i Eminentas protokoll har lyfts fram ett flertal risker med fastighetens konstruktion, både mer allmänt och avseende vissa specifika aspekter, som kan leda till just de problem som köparen gjort gällande. Under rubriken ”Allmänt om denna typ av objekt” har angetts att bl.a. konstruktioner med inredda källare och betongplattor på mark utan fuktskydd av fuktkänsliga material, vilket förekommer i fastigheten, utgör s.k. riskkonstruktioner. Liknande noteringar har även gjorts under rubrikerna ”Värt att veta” och ”Riskanalys”.

Köparen har anfört att Eminenta borde ha föreslagit fortsatta tekniska utredningar avseende de brister i konstruktionen som iakttagits. Tingsrätten konstaterar i den delen att det av parternas avtal, dvs. dokumentet ”Genomgång av protokoll”, framgår att en sådan teknisk utredning inte behöver föreslås i de fall där besiktningsmannen redan under ”Riskanalys” har lyft fram sådan påtaglig risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen. Sådana riskanalyser har gjorts, bl.a. avseende betongplatta och grundmurar. Eminenta har således inte haft någon skyldighet att föreslå vidare tekniska utredningar, utan har i erforderlig omfattning redogjort för de potentiella risker som fanns. Eminenta har således på ett adekvat sätt presenterat de flertaliga risker hänförliga till den fukt- och mögelproblematik som förelåg i fastigheten och också föreslagit ett antal konkreta förbättringsåtgärder.

Baserat på informationen i Eminentas protokoll finner tingsrätten att en potentiell köpare av fastigheten i tillräcklig omfattning har uppmärksammats på vilka fuktrelaterade skador som skulle kunna uppstå på grund av vissa konstruktioner i fastighetens samt dess åldrande fuktisolering. Skadeståndsgrundande vårdslöshet har således inte förelegat och köparens talan ogillades därför.

Hovrätten fastställde tingsrättens dom.

Refererat avgörande: Svea Hovrätts dom T 9560-15 meddelad den 26 oktober 2016

Louise Lundqvist
Biträdande förbundsjurist