En kommentar till de branschgemensamma riktlinjerna för avslutade anställningar

Arbetet initierades av styrelserna i de båda branschförbunden Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet FMF. Anledningen till detta var dels signaler om ett ökat antal konflikter i samband med att fastighetsmäklare avslutade sina anställningar dels en allt större efterfrågan från branschen om direktiv för hantering av just avslutade anställningar. I arbetet deltog representanter från de båda förbunden samt företrädare för ett antal mäklarföretag som är eller har medlemmar i respektive förbund.    

Riktlinjerna har i allt väsentligt baserats på vad som får anses vara gällande rätt, god fastighetsmäklarsed samt rådande branschpraxis. Syftet med att ta fram riktlinjerna har varit att öka kunskapen och medvetenheten om vilka bestämmelser, regler och principer som har påverkan på mäklarbranschen och som såväl arbetsgivare som anställda fastighetsmäklare har att förhålla sig till, inte minst i samband med en anställning upphör.   

De branschgemensamma riktlinjerna för avslutade anställningar är tänkta att kunna användas som en vägledning för hanteringen av tvister med anledning av att en fastighetsmäklare avslutar sin anställning men kan även utgöra ett underlag för samtal kring villkoren för en kommande anställning. Förhoppningen är att riktlinjerna framöver ska utgöra en naturlig utgångspunkt för diskussioner mellan fastighetsmäklare och deras tidigare och kommande arbetsgivare och på sikt även bidra till att minska antalet konflikter i samband med avslutade anställningar.

I samband med att en fastighetsmäklares anställning upphör förefaller några frågeställningar vara mer centrala och vanligen förekommande varför det kan finnas skäl att belysa dem lite närmare. Det handlar dels om vem som är ansvarig för pågående förmedlingsuppdrag och vad som ska ske med dem när mäklarens anställning avslutas dels om rätten till dokumentationen av mäklarens förmedlingsuppdrag och dels frågor kring anställningsavtalens utformning och betydelse.  

Ansvar för pågående förmedlingsuppdrag
En fastighetsmäklare är personligen ansvarig för de förmedlingsuppdrag som ingås med mäklarens uppdragsgivare. En juridisk person kan inte ingå förmedlingsuppdrag varför frågan om vem de pågående uppdragen tillhör är enkel att besvara; de tillhör mäklaren personligen. Det är således endast mäklaren som i samråd med sin kund kan ta beslutet om att endera fortsätta uppdraget hos en ny arbetsgivare eller att låta en kollega hos den tidigare arbetsgivaren överta uppdraget. 

Väljer kunden att låta annan mäklare hos arbetsgivaren fortsätta förmedlingsarbetet är det viktigt att förmedlingsuppdraget med den ursprungliga mäklaren formellt sägs upp.  Om det inte görs på ett korrekt sätt riskerar den förste mäklaren att stå kvar som ansvarig fastighetsmäklare och har då också ansvaret för allt som sker i uppdraget framåt, detta utan att kunna påverka hur uppdraget utförs. Att en annan mäklare går in och ”tar över” ett förmedlingsuppdrag utan att formellt träda in som ansvarig fastighetsmäklare är således inte bara praktiskt olämpligt utan innebär även risker, inte minst för den mäklare som står som ansvarig för uppdraget.     

Dokumentation och arkivering av förmedlingsuppdraget
En annan viktig fråga a är den om dokumentation och arkivering av en mäklares förmedlingsuppdrag och tillgången till dokumentationen när mäklaren behöver den. Till följd av mäklarens personliga ansvar är det mäklaren personligen, inte mäklarföretaget, som enligt fastighetsmäklarlagen är förpliktad att, förutom att utföra de rena förmedlingsåtgärderna, även administrera, dokumentera och arkivera sina uppdrag. För det fall en mäklare blir föremål för FMI:s tillsyn eller ett skadeärende inom ramen för mäklarens ansvarsförsäkring krävs det i regel att mäklaren har tillgång till dokumentation av sina förmedlingsuppdrag för att kunna efterleva FMI:s förelägganden eller försäkringsbolagets krav på dokumentation avseende det aktuella förmedlingsuppdraget. 

Om mäklaren i samband med att man avslutat en anställning har kvarlämnat dokumentationen över sina uppdrag hos den tidigare arbetsgivaren händer det dessvärre att det uppstår tvist om rätten till dokumentationen när mäklaren med anledning av ett tillsyns- eller försäkringsärende begär att få ta del av den. Att en mäklare nekas tillgång till dokumentationen kan få allvarliga konsekvenser och kan ha stor påverkan på mäklarens möjligheter att försvara sig i såväl tillsyns- som skadeståndsärenden varför sådana situationer bör undvikas.   

FMI har för närvarande ingen möjlighet att utöva tillsyn över ett mäklarföretag eller att förelägga ett företag att lämna ut handlingar till en före detta anställd mäklare men i detta avseende kan den nya fastighetsmäklarlagen komma att innebära stora skillnader. I och med lagens ikraftträdande kommer även mäklarföretagen att ställas under tillsyn av FMI vilket sannolikt innebär att ett mäklarföretag kan föreläggas att lämna ut dokumentation till en tidigare anställd mäklare eller direkt till FMI. Lagen beräknas träda ikraft till sommaren 2021.  

FMI har dock fram till dess att den nya fastighetsmäklarlagen träder ikraft möjlighet att meddela påföljd för en registrerad fastighetsmäklare som i egenskap av arbetsgivare förhindrar en anställd eller före detta anställd mäklare att fullgöra sina skyldigheter i samband med att mäklarens anställning avslutas. Ett sådant agerande förutsätter som sagt att den som äger eller leder mäklarföretaget är registrerad fastighetsmäklare, vilket inte alltid är fallet.  

Anställningsavtalets betydelse
Det som sagts ovan avser det som reglerar förhållandet mellan fastighetsmäklaren och säljare, köpare, FMI och andra aktörer som mäklaren kommer i kontakt med inom ramen för ett förmedlingsuppdrag. Det som främst reglerar förhållandet mellan mäklaren och mäklarens arbetsgivare är dock anställningsavtalet och det är viktigt att framhålla att det i utgångsläget är i anställningsavtalet som man ska finna vägledning för hur en tvist mellan parterna ska lösas.
Dessvärre är det ofta först i samband med att anställningen upphör och en tvist är under uppseglande som det reflekteras över vad som står i anställningsavtalet och vilka konsekvenser det riskerar att få. Precis som i andra sammanhang där någon står i begrepp att ikläda sig rättigheter och skyldigheter är det även som blivande anställd viktigt att noggrant och kritiskt granska det avtal man ämnar ingå för att få klarhet i vad man förbinder sig till och om det är något man känner sig bekväm med och kan acceptera.  

En fastighetsmäklares skyldigheter gentemot sina uppdragsgivare och FMI kan inte åsidosättas genom skrivningar i ett anställningsavtal. Villkor som på olika sätt begränsar en mäklares möjligheter att fullgöra sina lagstadgade förpliktelser skulle sannolikt anses vara oskäliga och därigenom kunna jämkas, vilket också gäller för oskäliga avtalsvillkor i anställningsavtal i allmänhet.  

Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet