Hur och när ska man reklamera? - Hjälp dina kunder att klaga rätt

En vanlig fråga till oss jurister på Mäklarsamfundet är hur en fastighetsmäklare ska agera när en köpare upptäcker något fel i den bostad de köpt. Som mäklare är det viktigt att vara tydlig med att i tvister mellan köpare och säljare så måste mäklaren alltid förhålla sig opartisk. Ni ska därför inte göra någon bedömning av ett eventuellt krav eller om vem som bär ansvar i frågan. Även om ni ska förhålla er opartiska så kan, och bör, ni informera en köpare eller säljare om att en reklamation ska framställas till den eller de som den anser ansvarar för felet. En sådan reklamation bör framställas skriftligen och snarast efter att felet upptäckts. 

I en fastighetsaffär så bär säljaren ansvar för dolda fel i fastighet i tio år efter tillträdet och när det gäller bostadsrätter så bär säljaren ansvar i två år efter tillträdet. Detta innebär att en reklamation som är framställd efter dessa tidsgränser i regel anses vara framställa för sent. Det finns dock en liten ventil som kan förlänga tidsgränsen för bostadsrätter om säljaren har agerat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.

Detta innebär dock inte att alla reklamationer som är framförda inom ovan angivna tidsspann är att anse som framställda inom rätt tid. Lagen ställer även upp ett krav på att en reklamation ska vara framställd inom skälig tid från det att den skadelidande upptäckte felet, eller borde ha upptäckt felet. Vad som avses med ”inom skälig tid” går inte att ge något exakt svar på men ett exempel ur praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet som ansågs vara framställd i rätt tid. En köpare bör alltså reklamera så snart som möjligt efter att felet upptäckts. 

Föreligger det osäkerheter kring felet, om det är dolt eller inte samt vad ett rimligt prisavdrag uppgår till bör den som anser sig lidit en skada reklamera på en gång och reservera sig för att få återkomma när omfattningen eller betydelsen av felet är närmare utrett.

Det förekommer att en köpare som är missnöjd med något anser att det är mäklaren som bär ansvaret för detta eller är osäker om det är säljaren eller mäklaren som ska ansvara för detta. I dessa fall bör en reklamation lämpligen skickas till båda parter. Enligt fastighetsmäklarlagen 3 kap. 26 § gäller motsvarande krav på reklamation. Reklamationen ska framställas till den mäklare som haft förmedlingsuppdraget alltså inte till mäklarföretaget. Reklamationen bör även här göras skriftligen och ska vara inom skälig tid från det att köpare eller säljare upptäckt omständigheterna som ligger till grund för kravet.

Tidsfristen för vad som är inom skälig tid för en köpare att reklamera mot mäklaren har enligt praxis bedömts som något längre jämfört med när en reklamation ställs mot säljaren. Enligt ett uttalande från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN 111/20) ska en reklamation som framställs inom två månader alltid anses vara gjord inom rätt tid. Även senare underrättelser kan dock anses vara framställda i rätt tid. Oaktat detta gör en skadelidande rätt i att reklamera så snart som möjligt efter att felet har upptäckts för att inte riskera att reklamationen anses vara för sent framställd med följden att denne av detta skäl förlorar sin rätt till kompensation. 

Om du som mäklare får en reklamation ska du vända dig till din ansvarsförsäkring för att få hjälp att bedöma och besvara kravet från köparen eller säljaren. 

Har du frågor om reklamationer är du alltid välkommen att ringa oss jurister på Mäklarsamfundet och om dina kunder har funderingar som rör bostadsköpet så är ett gott råd att hänvisa dem till Mäklarsamfundets kundvägledare.

Fanny Norsten
Biträdande förbundsjurist Mäklarsamfundet