Louise Åhl Rosell
Nyhet Juridik 2 maj 2019

Mäklarens upplysningsskyldighet gentemot tilltänkta köpare

Ett par nyligen avgjorde ärenden hos Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN, ger oss anledning att belysa ett par saker rörande upplysningsskyldigheten.

Av 16 § Fastighetsmäklarlagen (FML) följer bland annat att en mäklare har skyldighet att lämna en tilltänkt köpare de upplysningar om fastigheten som kan antas vara av betydelse för denne.

Upplysningsskyldigheten för mäklaren är inte på något sätt menad att ändra den grundläggande ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare. Inte heller är det tänkt att ålägga mäklaren en egen undersökningsplikt, eller att minska köparens skyldighet att själv undersöka objektet. 

Upplysningsskyldigheten tar snarare sikte på omständigheter som mäklaren själv har uppmärksammat, eller av någon anledning själv känner till, och som inte nödvändigtvis avser det faktiska skicket på själva objektet. Det kan exempelvis handla om uppgifter mäklaren fått av någon annan än av säljaren, eller något mäklaren fått reda på i samband med en annan förmedling. 

En mäklare är skyldig att upplysa om sådant som kan vara av betydelse för köparen; vilket är ett omfattande spann av information. Dock bara om mäklaren faktiskt känner till omständigheten, eller det kan visas att mäklaren borde känt till omständigheten. Det finns alltså ingen skyldighet för mäklaren att aktivt ta reda på samtliga omständigheter i och kring ett objekt som potentiellt kan vara av betydelse för en köpare. 

Ärendet 125/18 rörde omständigheten om kommande byggnation i närområdet. Där gjorde köparna gällande att de mellan kontrakt och tillträde hade blivit informerade av en vän som bodde i området att en utbyggnad av en tåglinje skulle ske, vilket sannolikt skulle påverka bostaden på så sätt att den skulle utsättas för ytterligare buller. 

Där konstaterade nämnden att det visserligen rörde sig om en omständighet som är av betydelse för en köpare och som därmed faller inom mäklarens upplysningsskyldighet. Emellertid förnekade mäklaren att hon känt till uppgiften ifråga. Nämnden ansåg inte heller att det var visat att mäklaren borde känt till planerna för byggnationen. Därmed avslogs skadeståndskravet. 

Vid sidan av problemet att mer generellt kunna avgränsa vad en mäklare kan anses borde ha känt till, ligger också den ”nedre” gränsen för upplysningsskyldigheten. Den avgränsning som har gjorts i det avseendet i lagens förarbeten är att mäklaren inte är skyldig att upplysa om fel som är uppenbara för var och en. Men även med denna beskrivning är det inte alltid lätt att i förhand säga vad som bör omfattas och inte. 

Ärendet 115/18 kan vara av intresse för att belysa detta. Där rörde omständigheten att en fast trappkonstruktion i lägenheten inte var möjlig att avlägsna. Till skillnad från ärendet ovan, så ansåg nämnden både att det rörde sig om en omständighet som var av betydelse för köparen och att det var visat att mäklaren kände till detta. Mäklaren hade alltså brustit genom att inte informera köparen om omständigheten. Här kan man visserligen argumentera för att själva trappkonstruktionen och dess placering är uppenbar för envar, men däremot inte att den inte är möjlig att ändra eller flytta på. Enligt avgränsningen som nämndes ovan ska därför den omständigheten upplysas om. 

Syftet bakom skyldigheten kan sammanfattas till att en köpare ska förlita sig på att mäklaren bidrar till ett så komplett beslutsunderlag som möjligt inför beslutet att köpa ett visst objekt samt att betala ett visst pris för detta. Köparen ska kunna vara säker på att om det finns ytterligare omständigheter utöver de som får anses vara uppenbara för honom och de som säljaren upplyser om, och som mäklaren på något sätt fått kännedom om, ska de framföras till honom. Som nämndes ovan är detta dock snarare ett komplement till den ansvarsfördelning som gäller mellan säljare och köpare, samt den undersökningsplikt som åvilar köparen. 

Avslutningsvis är det viktigt att en säljare förstår att upplysningsskyldigheten är en lagstadgad skyldighet som åvilar mäklaren och att mäklaren även i det sammanhanget har att iaktta god fastighetsmäklarsed. En säljare kan av olika skäl tänkas vilja att en viss uppgift eller omständighet inte förs vidare. Där är det då viktigt att poängtera vilket ansvar mäklaren har och att uppgiftsskyldigheten kan kräva att köparen informeras och snarare resonera med säljaren om på vilket sätt uppgiften ska föras fram. 

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist