Niklas Rollgard
Nyhet Juridik 13 februari 2020

Mäklarens ansvar för att kontrollera inteckningar och pantsättning

Då och då får vi på Mäklarsamfundets juristavdelning frågor om vilka skyldigheter en fastighetsmäklare har för att kontrollera pantsättningen av fastigheter och bostadsrätter och vilket ansvar köparnas och säljarnas respektive banker har för att utföra dylika kontroller. Bankerna och de enskilda banktjänstemännen är till skillnad från en mäklare inte underkastade någon lagstadgad kontrollskyldighet avseende pantsättning. Även om det torde ligga i bankernas intresse att för egen del kontrollera om de fastigheter man ska finansiera köpet av är pantsatta, förlitar sig bankerna ofta på mäklarens uppgifter. Dessvärre händer det ibland att dessa uppgifter visar sig vara felaktiga vilket såklart kan leda till problem för såväl bank som mäklare och köpare.

Enligt 17 § Fastighetsmäklarlagen är en fastighetsmäklare bl.a. skyldig att kontrollera vem som har rätt att förfoga över en fastighet samt vilka inteckningar som finns. Vid förmedling av en bostadsrätt ska mäklaren kontrollera om den aktuella bostadsrätten är pantsatt.  

Inteckningar avseende en fastighet kontrolleras genom att mäklaren inhämtar ett utdrag från fastighetsregistret medan kontroll av pantsättning av en bostadsrätt görs via bostadsrättsföreningen, som är skyldiga att i lägenhetsförteckningen notera de pantsättningar som föreningen har underrättats om. 

Även om det enligt lagtextens ordalydelse endast föreligger en skyldighet att kontrollera inteckningar råder det ingen tvekan om att mäklaren är skyldig att kontrollera pantsättning även beträffande en fastighet. Om det vid kontroll med säljaren och därefter säljarens bank visar sig finnas en avvikelse mellan de uttagna datapantbreven och de pantbrev som banken har som säkerhet för säljarens lån, krävs ytterligare åtgärder från mäklaren för att klargöra var övriga pantbrev finns. Primärt sker detta genom att kontrollera om pantbreven finns noterade i lantmäteriets ägararkiv. Om de saknade pantbreven inte heller står att finna i ägararkivet finns de rimligen hos en annan kreditgivare, varför ytterligare efterforskningar då bör göras. En mäklare får alltså inte utan vidare godta en säljares uppgift om att befintliga datapantbrev är obelånade. 

Detsamma gäller även för fysiska pantbrev. Om säljaren uppger att det finns fysiska pantbrev bör mäklaren så tidigt som möjligt säkerställa att pantbreven i enlighet med säljarens uppgifter finns tillgängliga. Om ett eller flera fysiska pantbrev har förkommit bör mäklaren verka för att ett dödningsförfarande inleds. 

Det är i sammanhanget viktigt att notera att mäklarens skyldigheter är de samma oavsett om ett ärende lagts upp i tillträdesportalen Tambur eller inte.  

Bankerna och de enskilda banktjänstemännen är inte på samma sätt som mäklaren underkastade någon lagstadgad kontrollskyldighet i detta avseende men självklart bör det även ligga i köparbankens intresse att för egen del kontrollera pantsättningen på de fastigheter de ska finansiera köpet av. Dessvärre inträffar det ibland att så inte sker och att man från bankens sida förlitar sig på mäklarens information och om den visar sig vara felaktig kan det såklart leda till problem.  

Även om det kan råda olika uppfattningar om vem som bör ansvara för vad ifråga om kontroll av pantsättningar torde det bästa och för alla inblandade parter mest fördelaktiga resultatet uppnås genom ett nära samarbete och en dialog mellan mäklare och bank.      

Niklas Rollgard
Förbundsjurist Mäklarsamfundet