Veckans medlemsröst Bo-Göran Kling: ”Tror inte att bostadspriserna faller mycket mer”

Hej Bo-Göran! Berätta om dig och din fastighetsmäklarbakgrund!

Hej! Jag är 62 år, sambo med samma kvinna sedan cirka 25 år och bosatt i centrala Vänersborg precis intill kontoret, vilket är en stor fördel med det jobb jag har. Jag är uppväxt på landet mellan Skara och Götene på en mindre jordbruksfastighet. På gården fick man hjälpa till med lite av varje, vilket var en nyttig uppväxt.

På min fritid tränar jag en hel del och bäst tycker jag om att ta mig ut och springa. Idrott och träning har sedan jag var liten varit ett stort intresse och jag har varit ganska framgångsrik inom orientering och löpning. En hel del av min fritid tillbringar jag också vid vårt fritidshus som ligger naturskönt vid foten av Hunneberg, endast 12 kilometer från Vänersborg.

1991 kom jag till Vänersborg, då jag efter studier till idrottskonsulent fick ett idrottslärarvikariat på två år. Dessförinnan hade jag bland annat jobbat som brevbärare. Efter idrottslärarvikariatet fick jag ett projektjobb för Idrottsstaden Uddevalla – vilket innebar jobb med skolidrotten inom Bohuslän-Dal och då bland annat att starta upp och jobba med skolidrottsföreningar, hålla i kurser och annat.

I slutet på 90-talet började jag åter studera och då till lantmäteriingenjör på Högskolan i Trollhättan. Där gavs också en möjlighet att genom att gå vissa kurser även få en utbildning till fastighetsmäklare och den möjligheten tog jag. Senare fick jag tips av en bekant i Vänersborg att Svensk Fastighetsförmedling sökte en mäklare till kontoret i Mölnlycke, utanför Göteborg för att mäkla inom Härryda kommun. Jag åkte ner på intervju och fick sedan tjänsten – detta var 2002.

Under denna tid så veckopendlade jag och fick efter en tid via min kollega i Mölnlycke (som hade bra kontakter) en övernattningslägenhet i Mölndal. Jag trivdes med tjänsten och hade en bra chef samt trevliga kollegor. Själva mäkleriet gick också bra men min sambo ville inte flytta från Vänersborg och 2004 dök en möjlighet upp att köpa en befintlig mäklarbyrå i Vänersborg. Jag sade då upp mig från tjänsten i Mölnlycke och tillsammans med min dåvarande kollega gjorde vi affär och därefter gick vi in i Mäklarhuset.

Sedan dess har jag verkat inom Mäklarhusets regi och från 2011 är jag ensam kontorsägare för Vänersborgskontoret och äger rätten inom Mäklarhuset, för Vänersborgs kommun.

Hur ser din lokala marknad ut just nu?

Just nu är det lite längre försäljningstider än normalt och färre intressenter. Köparna är i allmänhet mer försiktiga och avvaktande och startar ofta med underbud. Sedan har vi också säljare som fortsatt har höga prisförväntningar och inte anpassat sig till att priserna gått ned något, vilket också är en anledning till långa försäljningstider - det blir ju ingen affär innan köpare och säljare möts. Mest svårsålda är 1:orna. 

Jag har förstått att en del säljare också avvaktar med att gå ut med sina objekt, då de känner att säljläget inte är optimalt. Marknaden är dock inte jättedålig och det finns objekt som säljs snabbt och till fortsatt höga priser – det handlar då framförallt om de mer attraktiva bostäderna.

Du medverkade i en artikel i DN, som beskrev dina ”tiotal häften med ortspriser och mäklarstatistik med egna uträkningar i varje tomrum och marginal.” Du verkar väldigt noggrann? 

Jag reagerade när jag fick se Svensk Mäklarstatistiks siffror och förstod att jag behövde gräva djupare i dem för att förklara prisnedgångarna. Det visade sig att under oktober-november 2021 såldes mycket nyproduktion och jämförelseperioden det handlade om är oktober-december 2021, jämfört med oktober-december 2022.

Hela 45 procent av de 117 sålda lägenheterna under oktober och december 2021 var nyproduktion och under samma period 2022 var det i inga alls. Mängden sålda nyproducerade lägenheter gjorde att snittpriserna per kvadratmeterpris rusade upp under en kort period, för att sedan snabbt falla tillbaka. Vid analysen jobbade jag med Värderingsdata och när man plockade bort de nyproducerade bostäderna var nedgången inte alls så stor, utan då handlade det i snitt om ca 10-15 % för de jämförda perioderna. 

I vissa områden upplever jag fallet lite högre och i andra mer attraktiva områden i det nedre spannet.

Något som också påverkade det statistiska fallet var att det i december 2022 såldes endast 16 lägenheter, varav 7 stycken i ett område med låga kvadratmeterpriser. Det påverkade snittpriset per kvadratmeter en hel del.

Egentligen tycker jag att underlaget för perioden, med totalt 56 sålda lägenheter under okt-dec 2022 är i tunnaste laget för att göra mer exakta beräkningar. 

Vad betyder mäklarstatistik för dig?

Jag använder mig mycket av statistik i mitt jobb – både inför intag och värderingar och jag brukar använda mig av Värderingsdatas program. Många gånger har man en känsla för vad objektet kan vara värt på öppna marknaden innan man börjat granska statistiken och börjat räkna på värdet för objektet. Ligger sedan dessa värden nära varandra efter att man räknat på det, känner man sig tryggare i det bedömda värde man kommer fram till. Sedan får man också ha lite fingertoppskänsla vid en värdering och bedöma vart marknaden är på väg, då statistiken är dåtidsinformation.

Jag brukar också visa försäljningsstatistik för säljare i samband med intaget. Jag tycker att det är en viktig del inför diskussionen angående utgångspris och mäklararvode.

Vad tror du om marknaden 2023?

Mycket hänger på hur det utvecklar sig med inflation, räntor, börsutveckling och kriget i Ukraina. Jag tror att vi får räkna med en lite avvaktande marknad och lite längre försäljningstider, men tror inte att bostadspriserna kommer falla så mycket mer, utan gå mer i sidled. Flera banker höjde nyligen sina bostadsräntor men energipriserna har i sin tur fallit tillbaka och det är en viktig parameter. Det kan också bli så att en del som går i säljartankar avvaktar med att sälja och inväntar en bättre marknad. Det kan i sin tur göra att de som säljer får skapligt betalt om utbudet är lägre än normalt.

Sist men inte minst – kan det vara så att du är Sveriges mest noggranna fastighetsmäklare?

Det tror jag inte, men jag är noggrann!