Vad kan vi vänta oss av bostadsmarknaden i höst?

Fundamenta

Först en titt på de mest avgörande, så kallade fundamentala, faktorerna. Regeringen och finansdepartementet har skruvat upp sin BNP-prognos för 2021 ordentligt, från 3,2 procent till 4.7 procent. Finansdepartementet räknar också med att sysselsättningsgraden för den åldersgrupp där bostadsägandet är störst kommer att ligga runt 80 procent. Konjunkturinstitutet bedömer att lättade pandemirestriktioner bidrar till en ordentlig konsumtionsökning under det tredje kvartalet, vilket sannolikt bidrar till en god arbetsmarknad även i tidigare drabbade branscher som restaurang och detaljhandel. 

Räntorna är låga och det är sannolikt att de kommer att vara det under överskådlig framtid, även om allt fler bedömare tror att Federal Reserve snart höjer räntan för att undvika överhettning när konsumtionen tagit rejäl fart framåt i USA. Den senaste räntesänkningen från SBAB indikerar till och med att räntorna kan komma att sänkas ytterligare.  

Ytterligare en viktig faktor är demografin. Mäklarsamfundets näringspolitiska expert satte ljuset på fenomenet i den här intervjun med Dagens Nyheter, när han pekade på att vi har en rekordstor generation familjebildare som söker med ljus och lykta efter villor och större boenden. Det ger ett efterfrågetryck, som i kombination med låg rörlighet och låg produktionstakt av småhus, talar för fortsatt stark marknad för större bostadsrätter och villor. 

Det finns i dagsläget heller inget som tyder på några stora förändringar på kreditområdet. Att amorteringsreglerna återinförs kan möjligen, på marginalen, ha en psykologisk effekt, men eftersom nyutlåningen hela tiden inkluderat amortering i kvar att leva på-kalkylen och att det inte varit en av drivkrafterna bakom den senaste tidens exceptionella prisökningar är bedömningen att det inte heller får någon egentlig påverkan på prisutvecklingen eller viljan att byta bostad. Det som ligger närmast till hands är nedtrappade ränteavdrag, och det är osannolikt att något sådant blir verklighet inom en nära framtid. Under nästa mandatperiod kan vi däremot inte utesluta risken för en skatt direkt på bostadsrättsinnehavaren, som skulle kunna få stor marknadspåverkan. 

Med det sagt saknas inte risker. Återgången till mer normala konsumtionsmönster och mindre distansarbete kan få vissa av de som köpt villa eller större bostad för en större summa och högre belåningsgrad än vad de kanske hade kunnat tänka sig att göra innan distansarbetet att omvärdera sina preferenser och konsumtionsmönster igen. En samlad och stor sådan effekt skulle kunna påverka villapriserna negativt. En fullständig återgång till kontorsarbete skulle också kunna få vissa som flyttat långt ifrån sin arbetsplats under pandemin och inte har goda karriärmöjligheter i sin nuvarande ort att vilja flytta tillbaka igen och därmed ”paniksäljer” för lägre än vad de fick ge. Det skulle kunna utlösa en negativ spiral. Men demografiska trycket på villamarknaden är stort och villa/radhus är de flestas preferens på längre sikt, så den risken måste bedömas som mycket liten. 

Åtminstone en del av prisökningen på bostäder kan förklaras av en stark börsutveckling. När vi känner oss rikare spenderar vi mer och tar större ekonomiska risker. En skarp nedgång på börsen skulle kunna sprida en negativ psykologi till bostadsmarknaden.  

Ytterligare en riskfaktor har att göra med ett överutbud av små bostadsrätter. Det är framför allt förstagångsköpare och singelhushåll som efterfrågar små bostadsrätter. Det är inte köparkategorier som det råder någon brist på direkt, samtidigt har vi under en längre tid haft en stagnerad och ibland fallande marknad på små lägenheter i flera delar av landet. Totalt sett är de små bostadsrätternas andel av de totala bostadsrättstransaktionerna ganska stor. Enligt data från Svensk Mäklarstatistik rör är cirka 52 procent av alla sålda bostadsrätter ettor och tvåor. Ett brett prisfall inom den här kategorin skulle märkas tydligt i prisstatistiken och möjligen utlösa ett negativt sentiment och förväntningar om lägre priser hos köpare även av större bostadsrätter. 

Som en mer allmän betraktelse är det nästan alltid så att förändringar kommer av det oväntade. Idag är så gott som alla bedömare överens och man gör samma analys, nämligen att prisutvecklingen kommer att vara fortsatt stabil och att inga stora prisfall ligger i korten. Den här typen av grupptänk kan utgöra en risk i sig, som framför allt gör att man inte ser möjliga risker lika klart och tydligt.

Trots ordentliga prisuppgångar på kort tid på framför allt villamarknaden går det faktiskt inte att utesluta att priserna fortsätter stiga ett bra tag till. Här kan det också vara viktigt att påminna sig om att det som utestänger många från att ta klivet in på bostadsmarknaden eller att flytta till villa med familjen inte är prisnivåerna per se. Det är istället kreditrestriktionerna som är boven i dramat. De faktiska boendeutgifterna är, för ett genomsnittligt hushåll, relativt låga även med stora bolån. Amorteringarna utgör för många den större delen av boendekostnaden varje månad.

Med alla kända faktorer och osäkerhetsmoment sammanvävda är ändå min bedömning att väldigt lite talar för någon stor dramatik på bostadsmarknaden under de kommande månaderna. När vi i vår senaste kvartalsprognos frågade de som står närmast marknaden, alltså alla ni duktiga fastighetsmäklare därute, blir det också tydligt att allt färre tror på stora prisökningar under det tredje kvartalet, medan majoriteten bedömer att priserna på både bostadsrätter och villor förblir oförändrade fram till och med oktober. 

Joakim Lusensky
Analys- och Kommunikationschef Mäklarsamfundet