Nya bolåneregler: risk för snedvridna effekter på bostadsmarknaden
Den offentliga debatten har hittills främst fokuserat på de större dragen i förslaget, såsom att det skärpta amorteringskravet föreslås slopas och att bolånetaket höjs. Mindre uppmärksamhet har ägnats åt hur reglerna för belåningsgrad och omvärdering är tänkta att fungera i praktiken.
Förslaget innebär att belåningsgraden skiljer sig åt beroende på lånets syfte:
- Förvärvslån (vid köp): max 90 procent
- Tilläggslån (utökning i efterhand): max 80 procent
Därtill införs en så kallad tröghetsregel för omvärdering av bostaden. Som huvudregel ska omvärdering endast kunna ske vart femte år, med undantag för fall där marknadsvärdet förändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen.
Motivet bakom konstruktionen är att balansera lättnader i regelverket med åtgärder som begränsar skulduppbyggnad över tid. Samtidigt finns en påtaglig risk att utformningen slår snett, särskilt på småhusmarknaden där renovering, underhåll och energieffektivisering ofta är en integrerad del av bostadsköpet.
Möjliga konsekvenser för marknaden
Renoveringsobjekt riskerar att missgynnas
När en del av finansieringsbehovet inte kan rymmas inom förvärvslånet, utan i stället hänvisas till tilläggslån med lägre belåningsgrad, försämras kalkylen för bostäder med tydliga åtgärdsbehov. Det kan leda till större prisavdrag på renoveringsobjekt och förstärka prisskillnaden gentemot inflyttningsklara bostäder.
Ökat incitament att låna mer redan vid köpet
Om möjligheten att utöka lånet i efterhand begränsas blir det mer rationellt för hushåll att ta höjd redan vid förvärvet. För köpare som behöver genomföra tidiga åtgärder finns annars en risk att dyrare blancolån blir alternativet, vilket motverkar syftet med regleringen.
Risk för uteblivet underhåll och klimatinvesteringar
En stor del av småhusbeståndet är i behov av löpande underhåll, renovering och energieffektivisering. När finansieringen av nödvändiga åtgärder försvåras ökar risken för att förebyggande underhåll och klimatsäkrande investeringar skjuts upp eller uteblir.
Frågor att följa framöver
Om förslaget genomförs blir det särskilt viktigt att följa hur marknaden påverkas i praktiken, till exempel:
- Om prisskillnaderna ökar mellan inflyttningsklara bostäder och objekt med åtgärdsbehov i samma område
- Om försäljningstiderna förändras för renoveringsobjekt jämfört med nyrenoverade bostäder
- Om andelen bostäder som renoveras inför försäljning ökar
Mäklarsamfundet avstyrkte i sitt remissyttrande förslaget om olika belåningsgrader för förvärvs- och tilläggslån. Även andra aktörer, däribland bankekonomer och konsumentföreträdare, har lyft fram risken för att reglernas utformning kan få konsekvenser som inte varit avsedda.
